부동산 환율 관계

환율과 부동산이 무슨 관계냐고?

- 일반인과 부동산 관계자들도 부동산과 환율의 관계를 제대로 알지 못한다. 그러나 환율과 부동산 시장은 밀접한 상관관계를 가지고 있다. 환율 변동은 부동산 가격의 상승에도, 하락에도 영향을 줄 수 있다.

1. 고환율에서 환율이 하락할 때

- 일반적으로 환율 하락 국면에서는 달러 공급이 증가하고, 시중 통화량이 늘어나며 주가지수는 상승하고, 시장금리가 하락한다. 그래서 부동산 가격이 상승하는 경향이 있다.

환율 하락이 부동산 시장에 호재로 작용하는 경로

1) 환율 하락(달러 공급 증가) -> 2) 시중 유동성 증가 -> 3) 주가지수 상승 -> 4)시장금리 하락 -> 5) 가계의 실질소득 증가 -> 6) 경기 회복 및 부동산 수요 증가 -> 7) 부동산 가격 상승

1) 환율 하락 국면에서는 해외로부터 달러 공급이 늘어난다. 경상수지 흑자가 늘어나고, 외국인들 또한 앞으로 있을 주식 및 부동산 가격의 상승으로 인한 시세 차익과 환율 하락에 따른 환차익을 기대하고 한국에 대한 투자를 늘리기 떄문이다.

2) 한국으로 들어오는 달러들은 원화로 환전되어 투자되므로, 시중에 통화량이 늘어난다.

3) 외국인들은 기업 채산성과 한국 경제의 펀더멘털이 좋아질 것으로 예상하고 한국의 주식을 사기 시작한다. 한국인들 또한 늘어난 시중 유동성과 앞으로 있을 주가 상승에 대비해서 투자 비중을 늘리므로 주가지수가 상승한다.

4) 시중 유동성이 증가해서 시장금리는 하락한다.

5) 가계 또한 주가 상승으로 이익을 보고, 환율이 낮으므로 물가 또한 낮아서 실질소득은 증가한다.

6) 경기가 회복되고 기업 및 가계의 부동산 투자 여력이 늘어나고, 부동산 수요가 늘어난다.

7) 이에 따라 부동산 가격이 상승한다.

2. 저환율에서 환율이 상승할 때

- 반면에 환율이 낮은 상태를 유지하다가 상승하는 국면에서는 한국의 경제 상태가 앞으로 나빠질 가능성이 클 때이다. 주가지수가 하락하고, 자금시장에 돈이 돌지 않는 것은 물론이고, 이로 인해 시장금리와 함께 대출금리가 상승하기 때문에 부동산 시장이 위축될 수 있다.

환율 상승이 부동산 시장에 악재로 작용하는 경로

1) 환율 상승(달러 공급 감소) -> 2) 시중 유동성 감소 -> 3) 주가지수 하락 -> 4) 시장금리 상승 -> 5) 가계의 실질소득 감소 -> 6) 경기 하락 및 부동산 수요 감소 -> 7) 부동산 가격 하락

1) 일반적으로 환율 상승 국면에서는 달러 수요가 늘어나고, 해외로 달러가 유출된다. 경상수지 흑자가 줄어들거나 적자로 전환되고, 외국인들은 한국의 자산을 처분해 나간다.

2) 시중에 통화량이 줄어든다

3) 외국인들이 환율 상승 및 한국의 경제 상태 악화를 예상하고 주식을 팔아 나가고, 한국인들 역시 주식 투자 비중을 줄이므로 주가지수는 하락한다.

4) 시중에 유동성이 줄어들어 시장금리는 상승한다.

5) 가계는 고환율에 따른 물가 상승으로 실질소득이 줄어들고, 대출금리가 높아져 소비 여력이 감소된다.

6) 경기가 나빠지고 기업 및 가계의 부동산 투자 여력이 줄어들어 부동산 수요가 감소한다.

7) 이에 따라 부동산 가격이 하락한다.

- 환율이 낮은 수준일 때는, 부동산 가격이 높다. 이때 환율이 상승하면 건설업체와 실수요자, 기존의 부동산 보유자 모두에게 악재가 될 수 있다.

2008년 하반기 이후 환율 급등 과정에서 부동산 가격 거품 붕괴 현상이 버블 세븐 지역에서 수도권 전체로 확산된 것은 환율 상승이 부동산 시장에 미치는 부정적인 영향을 알 수 있는 좋은 예다.

3. 부동산 시장도 외환시장에 영향을 준다

- 역으로 부동산 시장도 외환시장에 영향을 줄 수 있다. 부동산 가격 상승 국면에서는 실물 경기가 활성화되고, 주가지수 상승, 외국인 주식 투자자금 유입 및 외국계 은행 국내 지점의 달러 공급 확대로 환율이 하락할 수 있다.

반대로 부동산 가격 하락 국면에서는 주가지수가 하락하고, 실물경제가 위축되고, 외국인 투자자들의 이탈 등으로 환율이 급등할 수 있다. 특히 부동산 시장에 거품이 발생한 상태에서 가격이 큰 폭으로 하락할 경우, 환율은 크게 상승할 가능성을 배제할 수 없다.

4. 미국, 유럽, 일본의 사례로 본 환율과 부동산

- 환율과 부동산 가격의 상관관계는 선진국 사례를 통해 설명할 수 있다. 2007년 하반기부터 미국 부동산의 거품이 붕괴되자, 미국 달러는 유로 및 엔화에 대해 1년 동안에 25% 이상 하락했다.

유럽도 2008년 하반기 들어, 부동산 시장의 거품이 본격적으로 붕괴되자, 유로는 미국의 부동산 거품 붕괴에 따른 달러 약세 요인에도 불구하고 큰 폭으로 하락한 바 있다. 이에 따라 미국 및 유럽의 중산층이 부동산 가격 폭락, 그리고 이에 따른 주가지수 하락으로 희생되었다.

부동산 가격 하락은 주가지수 하락을 이끌고, 대출을 통해 주택을 구입한 가계에 치명적인 손실을 초래한다. 미국 금융회사는 주택 구입가격의 80% 이상을 대출해 주는데, 주택가격이 20% 이상 하락하자, 가계와 금융회사가 동반 부실화되고 말았다.

- 일본도 마찬가지다. 1980년대 후반 상승기와 1990년대 초반 이후 하락기의 부동산 가격과 엔/달러 환율의 관계를 살펴보자. 환율 하락(엔화 강세) 국면에서는 통화량이 증가하고, 니케이 주가지수가 상승하면서 부동산 가격이 큰 폭으로 상승했다.

하지만 1990년대 중반 부동산 가격이 20% 이상 하락하자, 엔/달러 환율이 상승(엔화 약세)했다. 당시 일본은 경상수지가 큰 폭의 흑자를 기록하고 있었지만, 부동산 거품 붕괴에 따른 금융회사 도산과 중산층의 붕괴에 따른

펀더멘탈 악화를 외환시장이 반영 한 것으로 해석할 수 있다.