부동산 통화량 물가지수 환율 관계

환율 경제 요인 부동산/통화량/물가지수

1. 부동산이 주식보다 환율에 미치는 영향이 크다

- 일반적으로 환율과 주가지수 및 부동산 가격은 반대로 움직인다. 환율이 상승하는 시기에는 주가지수와 부동산 가격이 내리고, 환율이 하락하는 시기에는 주가지수와 부동산 가격이 오르는 경향이 짙다.

그런데 주가지수보다 부동산 가격이 환율에 미치는 영향이 더 크다. 주가지수가 상승하면 주식 투자자들의 이익이 늘어나 소비가 증가하고, 통화 가치 상승(환율하락) 요인으로 작용한다. 그런데 대체로 부동산 투자의 규모가 주식 투자 규모보다 크다.

그러므로 부동산 가격이 상승하면 주식가격이 올랐을 때보다 소비가 더 크게 늘어난다. 상대적으로 통화 가치 상승(환율 하락) 요인도 더 크다.

- 반면에 주가지수가 하락하면 투자 손실 등으로 소비가 위축되므로, 통화 가치 하락(환율 상승) 요인으로 작용하는 경향이 있다. 하지만 부동산 가격이 하락하면 주가지수가 하락했을 때보다 소비가 더 많이 감소한다.

거기에 상대적으로 통화 가치 하락(환율 상승) 폭이 훨씬 더 클 수 있다. 대부분 부동산을 구입할 때는 은행에서 대출을 받는 경우가 많다. 주택 가격이 취득 가격 대비 20% 이상 하락하면, 주식투자 손실과는 비교할 수 없을 정도로 타격이 심할 수밖에 없다.

그러다보니 경기 위축과 함께 건설회사 및 관련 기업의 연쇄 도산으로 이어지고, 가계 파산과 함께 금융회사가 부실화된다. 그래서 주가지수가 하락했을 때보다 부동산 가격이 하락했을 때 환율이 더 큰 폭으로 오른다.

2. 통화량

- 통화량은 나라 안에서 실제로 쓰고 있는 돈의 양이란 의미다. 금융기관 이외의 민간 부문이 보유하고 있는 현금통화와 예금통화 전부를 모아서 얘기한다. 대부분 통화량이 증가하거나 감소하면 물가, 금리, 주식시장 등에 영향을 미친다.

통화량이 증가하면, 즉 시중에 떠도는 돈이 늘어나면 물가는 상승하고 금리는 낮아지고 주식 가격은 올라간다. 반면에 통화량이 감소하면 금리가 올라가고 주식가격은 내려간다.

1) 통화량에 따른 환율의 변화

- 일반적으로 통화량이 증가하면 원화가 흔해지는 것이므로, 원화 가치가 약세가 되고 환율이 상승한다. 하지만 통화량이 증가한 원인에 따라 환율에 미치는 영향이 다르다. 만약 통화량이 수출 증가나 외국인 주식 투자자금 유입에 의해 증가했다면 환율이 크게 하락할 수 있다.

반면 통화량이 감소하면 시중에 원화가 적어지는 것이므로, 원화 가치가 강세가 되서 환율이 하락할 수 있다. 하지만 이 또한 통화량이 감소한 원인에 따라 환율에 미치는 영향이 다르다.

수입이 큰 폭으로 증가해서 경상수지 적자 규모가 확대되거나, 외국인 투자자들의 이탈로 인해 통화량이 감소한 경우에는 환율이 예상보다 큰 폭으로 상승할 수 있다.

2) 정부 외환시장 개입이 통화량에 미치는 영향

- 정부의 외환시장 개입도 통화량에 영향을 미칠 수 있다. 정부가 지나친 원화 강세(환율 하락)를 억제하기 위해 외환시장에서 원화를 팔고, 달러를 매수하면 시중에 원화 통화량이 늘어난다. 하지만 이렇게 통화량이 늘어난 경우에는 환율 변동 폭이 크지 않다.

이런 시기에는 원화 가치가 상승(환율 하락) 압력을 받고 있기 때문이다. 정부가 외환시장에 개입하더라도 환율 하락을 억제하는 수준 정도에 머문다.

- 일반적으로 정부가 외환시장에 개입하는 동기는, 환율 수준이 지나치게 높거나 낮아서가 아니다. 대부분의 경우, 환율이 급격하게 변동하면 수출 및 수입 업체의 피해가 크기 때문에 급변동을 막기 위해서 외환시장에 개입한다.

그러므로 정부는 환율이 안정적인 변동 추세를 보이면 시장 개입을 일단 중단하는 경향이 있다. 그래서 일반적으로 정부가 외환시장에 개입하는 시기에 환율의 변동 폭은 크지 않다. 하지만 환율이 비정상적으로 하락하거나 상승한 경우,

정부가 외환시장을 안정시키겠다는 의지가 강하면 일시적으로 환율이 급등락할 수 있다.

3) 미국과 일본의 통화량이 한국 환율에 미치는 영향

- 한국의 통화량뿐만 아니라 미국과 일본의 통화량이 증가하거나 감소하는 경우에도 원화 가치가 변동할 수 있다. 미국이나 일본의 통화량이 증가하거나 감소하면, 그 나라의 물가나 채권, 주식 시장에 영향을 미치고, 이로 인해서 달러 나 엔화의 통화 가치가 변하고, 원화 가치 또한 변할 수 있다.

외환시장 참여자들은 통화량 증감 원인을 면밀히 분석해야 한다. 통화량 증감 원인이 경상수지 흑자나 적자에 관련되어 있다면 환율 변동이 심해질 수 있다. 만약 통화량이 경상수지 흑자로 인해 증가 되었다면, 앞으로 원화가 강세가 되서 환율이 하락할 가능성이 높으므로,

달러를 시장에 매도하는 것이 좋다. 반면에 경상수지 적자가 확대되서 통화량이 감소하는 경우에는 앞으로 원화가 약세가 되서 환율이 오를 가능성이 높으므로 달러를 매수하는 것이 유리하다.

※ 중요한 것은 환율 결정 요인이 복잡하고, 외환시장은 통화량 이외의 변수에 의해서도 영향을 받으므로 통화량뿐만 아니라 다른 변수들을 반드시 확인해야 한다.

2. 제대로 챙겨야 에측력이 높아지는 물가지수

- 환율은 두 국가 화폐의 교환 비율이므로, 미국의 물가 수준은 달러 가치에 영향을 미치고, 한국의 물가 수준은 원화 가치에 반영된다. 따라서 원/달러 환율은 두 국가의 물가 수준을 반영하고 있다.

미국의 물가 상승률이 상대적으로 한국보다 낮으면 달러 강세 요인이다. 한국의 물가 상승률이 미국보다 낮으면 원화 가치 상승 요인이다. 또 물가가 상승하면, 통화량 증가를 수반하는 것도 물가가 상대적으로 높은 구각의 통화 가치 하락 요인이다.

물가의 수준이 환율에 영향을 미치는 경로를 보면, '한국의 물가 상승 -> 통화량 증가 -> 원화 가치하락'으로 이어지고, '미국의 물가상승 -> 통화량 증가 -> 달러 가치 하락' 으로 이어져, 두 국가의 물가 상승률의 상대 가치에 의해서 환율이 결정된다.

1) 물가 통계의 기준이 다르다

- 주의할 점은 미국과 한국의 물가 구성 품목과 품목별 물가 가중치가 다르다는 것이다. 그러므로 통계 물가를 기준으로 환율을 예측할 경우, 빗나갈 가능성이 높다. 특히 주택은 물가 가중치가 높은 품목인데, 미국은 물가 상승률에 주택 매매 가격 상승률을, 한국은 주택 전세 가격 상승률을 반영한다.

이렇게 중요한 품목에 대한 기준치가 다르므로, 통계청이 발표하는 물가지표를 가지고 환율에 미치는 영향을 비교할 수 없다.

- 통계청이 발표하는 통계 물가에 주택 가격 상승률이 반영되지 않더라도, 시차를 두고 나머지 물가에 반영된다. 주택 가격 상승률이 높으면 서민 가계에 부담을 줘서 소비가 위축된다. 이에 따라 실물 경제가 위축되면 원화 가치 하락(환율 상승) 요인으로 작용한다.

2) 물가지수 산출에 포함되는 품목도 문제

- 한국은 가계 소비에서 IT 제품이 차지하는 비중이 높고, IT 분야의 기술 발달이 빠르다. 새로운 성능의 IT 제품은 1년, 심지어 몇 개월이 지나면 가격이 큰폭으로 하락한다. 하지만 통계 물가를 산출할 때는 가격이 큰 폭으로 하락한 예전 제품의 가격을 기준으로 한다.

실제 시장에서 소비자에게 판매되는 신제품은 가겨이 훨씬 더 높은데도 말이다.

예를 들어 휴대폰의 경우, 3~5년 전 인기 품목이 지금은 사실상 '공짜 폰'이 되서 매매가 되지 않고 가격도 큰 폭으로 하락했음에도 불구하고, 통계 물가에는 공짜 폰의 가격이 반영될 수 있다. 이로 인해 한국의 물가가 미국보다 상대적으로 안정된 것처럼 보일 수 있다.

거기에 더해서 원화 가치가 일정 기간 동안 달러 가치보다 고평가 될 수 있다. 하지만 실제 국민들이 느끼는 휴대폰 가격은 최신품목이므로, 피부로 느끼는 물가 수준은 통계 물가보다 훨씬 높을 수 있다.

이 경우에도 잠재된 환율 상승 요인으로 있다가 경제가 어려워지면 원/달러 환율에 반영된다.

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