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| 재건축 단지 상가 |
재건축 단지 내 상가 투자
- 재건축 단지 상가를 보유한 조합원도 새 아파트 입주권을 받는 사례가 나오면서 몸값이 높아졌다. 유주택자가 주택을 추가로 매입하면 취득세와 보유세, 양도세 등이 높아지지만 상가는 상대적으로 규제에 덜하다.
자녀 증여나 장기 투자 목적에 아파트 내 '썩상(오래된 상가)'에 눈을 돌렸던 이유다. 단, 주요 재건축 단지 상가는 이미 가격이 많이 오른 데다 조합 정관에 따라 아파트 입주권 확보 여부가 달라지는 등 투자 때 위험 요소를 고려해야 한다.
새 아파트 입주권을 받을 가능성
- 재건축 아파트 상가의 인기가 높아진 이유 중 하나는 새 아파트 입주권을 받을 가능성이 있어서다. 재건축 조합이 사업 속도를 높이기 위해서 상가 조합원에게도 아파트 입주권을 주는 사례가 있다.
재건축 사업의 경우, 분양 주택의 최소 분양가에 산정비율을 곱한 값보다 상가 조합원의 권리차액(상가조합원 신규 분양가 - 종전 재산가액)이 커야 아파트 입주권을 받을 수 있다. 즉, 산정비율이 낮을 수록 상가 조합원이 아파트를 받을 가능성이 높아진다.
통산 산정비율을 1.0으로 설정하지만, 신반포 2차 조합은 0.1로 낮췄었다.
다주택자는 상가 매수 유리
- 새 입주권을 받지 못하더라도 상가가 아파트와 따로 개발한 사례도 있다. '개포래미안 포레스트 상가'다. 아파트와 별도로 재건축을 추진해서 주상복합 '개포자이르네'로 재탄생 했다. 지하 4층~지상 10층 규모로, 지상 1~2층에 아파트(전용 50~114㎡) 28가구가 조성된다.
재건축 상가는 주택 수로 잡히지 않아서 다주택자를 향한 '세금 폭탄'으로부터 상대적으로 자유롭다. 유주택자의 경우, 아파트를 추가로 구입하면 보유세와 취득세, 양도세 부담이 크게 늘어난다.
상가조합원의 재건축 부담금을 대폭 낮춘 '재건축초과이익환수법' 개정안이 통과한 것이 호재였다. 재건축 분담금은 재건축 종료시점의 주택가격에서 개시시점의 주택가격과 정상가격 상승분, 개발비용 등을 제한 뒤 부과율을 곱해 결정된다.
상가 조합원은 원래 보유한 주택이 없어, 개시시점의 주택가격을 0원으로 넣어 계산해서 재건축 부담금이 커지는 구조였다. 그러나 개정안 시행으로 주택을 받고자 하는 상가조합원은 개시시점 주택가액 사정 때 상가 가격도 포함됐다.
단, 이미 상승한 가격과 새 아파트 입주권을 받지 못할 가능성 등을 충분히 고려해서 투자해야 한다.
- 조합 정관 등을 통해 상가조합원이 주택을 받을 수 있는지 미리 확인하고 투자해야 한다. 추후 재건축 때 상가를 받게 된다면 기존 상가의 건물 내 층수, 위치가 재건축 후 받을 상가 입지에 영향을 줄 수 있다는 점도 고려해야 한다.
입주권 노린 상가 쪼개기 금지 개정안 발의
- 상가 쪼개기로 재건축 아파트를 분양받으려는 투기 수요가 유입되면서 기존 아파트 소유자와 갈등을 빚고, 이 때문에 사업이 지연되는 문제를 막기 위한 조치다. 상가 소유자는 원칙적으로 새로짓는 상가만 분양받을 수 있지만
조합이 정관에 명시하면 주택 입주권을 받을 수 있다. 특히 규제가 강화됐던 2020~2021년에는 주택수에 포함되지 않는 재건축 단지 내 상가가 없어서 못 사는 테마 투자 상품으로 인기를 끌기도 했다.
이런 상황이 되자 재건축 조합이 만들어지기 전에 상가 지분을 쪼개서 아파트 분양 자격을 대폭 늘리는 '꼼수'까지 일어났다. 현행 도시 및 주거환경정비법(도정법)은 분양권 확보를 목적으로
재개발 구역 내 토지나 단독/다가구주택을 쪼개는 데 대해서는 특정 시점(권리산정 기준일) 이후에 아파트를 받지 못하도록 하는 제어 장치가 있다. 하지만 아파트 재건축과 관련해서는 상가 쪼개기는 별다른 규정이 없었다.
- 법의 허점 때문에 서울 강남은 물론 목동/분당, 심지어 부산 등 지방 대규모 재건축 단에서까지 상가 쪼개기가 성행하면서 기존 조합원들과 갈등에 휘말리는 사례가 폭증했다. 그래서 정부는 주택처럼 권리산정 기준일 이후 지분을 분할하면
상가도 분양권을 부여하지 않을 방침이다. 권리산정일도 현재 '기본계획 수립 후'에서 '주민공람 공고일 후'로 3개월 이상 앞당기기로 했다. 국토교통부는 이를 위해 도시 및 주거환경 정비법을 개정할 방침이다.
관련 도정법 개정안이 발의된 상태다.
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