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| 프리미엄 붙는 아파트 조건 |
좋은 아파트란?
- '좋은' 아파트란 어떤 아파트 일까? 역이나 학교가 가까운 아파트, 편의시설이 많은 아파트, 강이나 산이 있는 아파트 등 각자 원하는 다양한 조건이 있겠지만, 공통적으로 대부분의 사람들에게 '좋은' 아파트란, '프리미엄이 많이 붙는' 아파트일 것이다.
프리미엄이 붙기 위해서는 많은 사람들이 선호하는 곳이어야 한다. 많은 사람들이 선호하는 아파트의 대표적 특징 6가지가 있다.
1. 입지
- 부동산을 공부하게 되면, '입지 좋은 곳에 투자하라'는 얘기를 많이 듣게 된다. 입지는 곧 프리미엄을 의미한다. 아파트 청약을 비롯해서 부동산 투자를 잘하고 싶다면 '입지의 중요성'을 반드시 기억하고 있어야 한다.
역세권, 학군, 편의시설, 혐오시설 등의 입지는 부동산 가격에 영향을 줄 확률이 매우 크기 때문이다.
2. 교통 호재
- 프리미엄에 영향을 주는 것 중 가장 큰 비중을 차지하는 요소는, 교통 호재다. 그중에서도 특히 지하철 개통 호재를 예의주시해야 한다. 많은 지하철 노선 중에서도 강남으로 향하는 노선에 주목해야 한다.
예를 들어, 2호선이나 신분당선 같은 노선 또는 해당 노선으로 환승할 수 있는 3호선, 7호선, 9호선, 수인분당선, GTX 등의 노선도 대상이 될 수 있다. 예비 타당성 통과, 연장선 확정, 착공식, 준공 등 교통과 관련한 호재마다 프리미엄이 상승하므로 기사를 잘 살펴봐야 한다.
실제로 GTX A 노선 착공식을 한 시점에도 그 일대의 호가 및 실거래 가격이 상승했다. 이렇게 교통 호재와 관련된 이벤트는 아파트 가격에 선 반영되는 경향이 높다.
3. 구축 아파트 주변 신축 아파트에 대한 수요
- 신축 아파트에 대한 수요는 누구에게나 있지만, 특히 구축 아파트에 오랫동안 살았던 사람들은 그런 욕구가 더욱 강한 편이다. 그래서 구축 아파트 주변에 신축 아파트가 공급되면, 청약 경쟁률도 높을 뿐 아니라 프리미엄도 상당히 높게 형성될 가능성이 있다.
거기에 구축 아파트가 재건축을 통해 순차적으로 분양을 하게 되면, 기존 분양했던 단지의 프리미엄은 더 빠르게 형성된다. 예를 들어, A단지가 5억에 분양했고, 6개월 후 인근 B단지가 5.5억에 분양을 해서 완판이 되었다면,
자연스럽게 A단지의 프리미엄을 5천만원으로 인정하게 된다. 이 떄문에 초기 개발 단지일수록 처음에 분양받는 것이 더 유리하다.
실제로 이런 현상을 송도에서 볼 수 있다. 송도는 한때 넘치는 입주 물량 때문에 미분양이 있었다. 미분양이 지속되고, 거래가 활발하지 않으면 사람들은 '이곳은 오르지 않는 곳'이라고 쉽게 생각한다.
하지만 수도권을 비롯한 아파트 가격이 상승하기 시작하고, 송도의 입주 물량도 정리되면서, 송도 역시 전세 및 매매가격이 오르기 시작했다. 그리고 이후 건설사들은 더 높은 분양가로 분양을 하기 시작했다.
이렇게 초기에 분양가가 비싸다고 생각되더라도, 완판이 되고 나면 주변 아파트들도 자연스럽게 그만큼의 프리미엄을 인정하게 된다. 그러니 주변 구축 아파트에서 수요가 있는지를 살피고,
이곳들이 나중에 재건축을 통해 새 아파트가 될 가능성이 있는지 따져보는 것도 중요하다.
4. 아파트 브랜드
- 대부분의 사람들은 특별함을 원한다. 경기가 어렵다고는 하지만, 상위 소득 구간의 폭은 점점 커지고 있고, 전문직, 사업가 등 고소득층이 원하는 특별함에 대한 수요는 항상 존재한다. 특히 고소득자일수록 더 좋은 주거환경을 추구하기 때문에 건설사는 거기 맞춰서 공급한다.
예를 들어, '아크로리버파크'와 '서초교대 e편한세상' 모두 대림산업에서 시공한 아파트다. 하지만 '아크로리버파크'는 46억에 매매되고, '서초교대 e편한세상'은 18억에 매매되는 큰 차이를 보인다.
물론 입지와 사용된 자재의 차이가 있을 수 있겠지만, 고급 브랜드냐 아니냐에 따라서도 상당한 금액 차이가 난다. 비싸더라도 이를 인정하고 구매하는 수요층이 있기 때문에 이런 추세는 앞으로도 지속될 것이다.
5. 희소가치가 있는 뷰
- 분양 단지에 붙는 이름을 살펴보면, 해당 단지의 특징을 알 수 있다. 아파트에 흔히 붙여지는 이름 중 몇 가지를 살펴보면 'OO리버뷰', 'OO센트럴파크', 'OO포레스트' 등이 있다. 해당 단지 주변으로 강이나 산, 공원 등이 있다면,
분양단지에 이런 '펫네임(별칭)'을 붙이고는 한다. 우리나라는 산지의 비율이 70%에 달하기 때문에 산보다는 강이나 호수가 보이는 아파트 단지에 프리미엄이 더 많이 붙는 경향이 있다.
한강 주변의 경우, 같은 단지 내에서도 한강이 보이느냐 안 보이느냐에 따라 많게는 억 단위까지 차이가 나기도 한다. 또 그런 환경을 단지 눈으로만 볼 수 있는 것인지, 아니면 직접 누릴 수 있는지에 따라 프리미엄에 차이가 날 수도 있다.
단, 뷰라는 것은 있으면 좋지만 없다고 해서 불편한 것은 아니기 때문에 상승기에는 뷰가 프리미엄 형성에 영향을 주지만, 시세 변동이 없는 시기나 하락기에는 큰 영향을 미치지 않는다는 것을 염두해 둬야 한다.
아파트 이름으로 보는 가치
DMC 롯데캐슬 더 퍼스트
강동 롯데캐슬 퍼스트
래미안 장위 퍼스트 하이
평촌 어바인 퍼스트
송도 더샵 퍼스트파크
구월 퍼스트시티
세종 중흥 S클래스 에듀퍼스트
- '퍼스트'는 '최초'라는 의미다. 아파트에서 이 단어가 붙는 단지들은 대체로 그 지역에서 처음으로 분양하는 곳들이다. 아파트 이름에 '퍼스트'가 붙어서 분양한 단지들을 보면, 현재는 프리미엄이 많이 상승했음을 알 수 있다.
'퍼스트'라는 단어가 붙은 분양 단지를 보면 한 번 더 유심히 살펴보는 것도 좋다.
6. 상황별/시대별 변화와 유행
- 패션을 비롯해서 유행도 돌고 돌 듯이 아파트 평형에 대한 선호도 역시 유행과 흐름이 있다. 예를들면, 2007년 쯤에는 40평 이상의 대형 평수가 인기 있었고, 2015년 쯤에는 25평 정도의 소형 평수가 인기가 높았다. 최근에는 34평의 인기가 압도적으로 높다.
이런 유행뿐만 아니라, 시대 및 환경적인 상황 또한 고려해봐야 한다. 최근에는 재택근무도 늘어나면서 집에 머무는 시간이 많아졌다. 그러다 보니 집안에 업무 공간을 두려는 수요가 생겨나고 있다.
또 외식은 자제하고 배달음식을 많이 시켜 먹다 보니, 상업시설이 가까운 곳에 대한 손호도도 높아지는 추세다. 이런 부분은 상황에 따라 언제든지 바뀔 수 있으니, 꼭 하나의 정답을 정해두기보다는,
시대 및 환경에 따라 아파트에 대한 수요가 어떻게 바뀔지 유연하게 생각해보는 것이 좋다.
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