 |
| 잔금 마련 방법 |
상황별 잔금 마련 방법
- 계약금과 중도금 납부 뒤 남은 것은 잔금이다. 잔금을 납부하는 구조와 방법은, 보통 계약금 10%, 중도금 대출 60%와 잔금 30%로 이뤄진다. 일반적으로는 잔금 대출을 받아 중도금 대출을 상환하고, 부족한 금액은 현금으로 납부하거나 임차보증금으로 마련한다.
잔금 납부 기간은, 입주 가능일로부터 보통 두 달이 주어진다. 이 기간은 물량이 많이 나와서 전세가격과 매매가격이 일시적으로 떨어지는 시점이다.
- 소유권 이전을 진행하려면 잔금 이외에도 추가 비용이 발생하는데, 기존에 신청했던 옵션 금액(발코니 확장, 시스템 에어컨 등)과 중도금 대출 이자(후불제인 경우) 등이다. 여기에 취득가에 따른 취등록세까지 납부하면 모든 잔금 납부가 완료된다.
잔금을 납부하는 방법은 세 가지 정도로 나눠진다.
1. 실거주하는 경우
- 실거주자라면 기존 보유 금액 외에는 잔금 대출로만 납부할 수 있다. 아파트 잔금 대출은 1금융권에서 진행된다. 대출 가능 기간은 30년까지로 상당히 길고, 금리는 3% 미만으로 낮은 편이다. 대출 한도는 당시 정부의 대출 규제에 따라 결정된다.
잔금 대출 시 중요한 것은 당시 KB시세다. 은행에서는 KB시세를 기준으로 대출을 해주기 떄문에 되도록 KB시세가 높게 형성되어 있는 것이 유리하다.
2. 월세를 세팅하는 경우
- 실거주가 아닌 경우, 잔금 대출을 받고 나서 월세 세팅을 고려할 수 있다. 일반적으로 아파트는 월세 수요보다는 전세 수요가 많은 편이다. 세입자 입장에서도 전세 대출 이자가 더 저렴하고, 100만원 이상을 월세로 지출하는 것은 부담스럽기 때문이다.
그래도 월세 수요가 있다고 파악되면, 월세 세팅을 하는 것도 가능하다. (대출 이자를 감당할 수준의 월세로) 사업을 하는 사람들은 자금이 많이 묶이는 것을 원치 않기 때문에 월세 임차를 선택하기도 한다.
월세 세팅의 장점은, 처음 받은 잔금 대출을 장기간 활용할 수 있다는 것이다. 입주 후 2년이 되는 시점에 세입자에게 보증금만 돌려주면 되고, 대출은 계속 사용할 수 있기 때문이다.
3. 전세를 세팅하는 경우
- 요즘은 저금리의 전세 자금 대출이 가능하기 때문에 임차인들은 전세를 선호하는 편이다. 입주 기간은 대부분 두 달 정도 주어지는데, 사실 전세 계약을 맞추기에는 매우 촉박한 시간이다. 그래서 이 시기에는 전세가격이 일시적으로 많이 내려간다.
최대한 전세가를 높게 맞춰야 투자금이 적게 묶이기 때문에 늦게 전세를 계약하는 것이 유리하다. 급한 물건들은 먼저 거래되고, 물건이 하나둘씩 소진되면 결국 본인 물건만 남게 되니, 최고가 전세금으로 계약이 가능하다.
또 최대한 남들과 겹치지 않게 계약(3년 계약 등)하면 돌아오는 만기에도 경쟁 없이 원하는 가격을 정할 수 있다.
- 전세 세팅시에는 항상 보수적인 전세가를 예상하고, 그에 따른 예비비를 마련해둬야 한다. 갑작스럽게 자금을 융통해야 하는 상황이 오면, 난감해질 수 있기 때문이다. 평소 부동산 소장님과 입주자 단톡방 등을 통해 수시로 시세를 확인해 두면 좋은 금액으로 계약할 수 있다.
※ 이렇게 현재 청약에 필요한 돈을 전부 가지고 있지 않아도 충분히 활용할 수 있는 방법들이 많다.
현명한 옵션 선택 방법
- 보통 중도금 대출 자서와 함께 아파트 내부의 각종 옵션을 선택하게 된다. (옵션 신청 일정은 분양사무소마다 조금씩 다르다) 대표적인 옵션은 발코니 확장, 에어컨, 가구, 전자제품, 욕실, 인테리어, 커튼 등이다.
1. 일반 옵션
- 가구, 전자제품, 욕실, 인테리어, 커튼 등은 아파트 입주 당시에 설치해도 전혀 늦지 않다. 미리 계약하게 되면 추후 변경이 어렵고, 취득세에 포함되어 계산되기 때문이다. 단, 본인이 실거주하거나 옵션 금액이 매우 저렴하다면 선택해도 좋다.
할인된 가격으로 입주 박람회를 하므로, 입주 당시 최신 트렌드의 상품을 구매하는게 좋다.
2. 발코니 확장 &시스템 에어컨
| 옵션 종류 | 금액 | 선택 여부 | 비고 |
| 발코니 확장 | 1200~1500 만원 | 95~100% | 서비스면적:7평(서울), 10평(경기도) |
| 시스템 에어컨 | 400~700만원 | 서울:추천 | 평단가 고려했을 때, 죽은공간 X |
| 기타 수도권: 선택적(50%) | 전매 고려: X 전세 고려: O |
- 옵션 선택에서 중요한 것은 발코니 확장과 시스템 에어컨이다. 먼저 발코니 확장은, 전용면적 84㎡를 기준으로 1,200~1,500만원선이 적정하다. 간혹 분양가는 저렴하지만 발코니 확장비가 터무니없이 비싼 경우도 있으니 유의해서 살펴봐야 한다.
발코니 면적은 서비스면적이므로, 반드시 확장하는 것이 좋다.
- 시스템 에어컨 설치는 거주 지역, 사람, 상황에 따라 결정해야 한다. 시스템 에어컨은 도배 작업 전에 설치된다. 그래서 일의 마감 품질이나 설치 비용 그리고 A/S 측면에서 봤을 때, 시공사에 맡겨 진행하는 것이 좋다.
물론 사설 업체를 통해 설치하는 것도 가능하다. 평균적 비용은 전용 84㎡를 기준으로, 5대를 설치했을 때 500~600만원 선이다. 그래서 평단가가 비싸고 전세가도 높은 서울과 같은 지역에서는 시스템 에어컨 설치를 추천한다.
평단가를 고려했을 때, 스탠드 에어컨으로 공간을 차지하는 것보다는, 시스템 에어컨을 설치해서 공간활용을 하는 것이 좋기 때문이다. 임차인 입장에서도 비용을 조금 더 주고라도 시스템 에어컨이라는 편리함을 택하는 경우가 많다.
- 만약 서울 이외의 수도권 또는 지방이라면 그 지역 분위기를 살펴봐야 한다. 에어컨을 설치해서 매매 및 임차 금액을 높였을 때 거부감이 드는 지역은 아닌지 검토해야 한다. 또 입주 당시 계절이 여름인지 겨울인지에 따라서도 차이가 있을 수 있다.
- 개인적으로 분양권 상태에서 전매를 고려한다면 기타 수도권 지역은 시스템 에어컨을 추천하지 않는다. 매수자마다 선호도가 다르고, 매수 시에 추가 부담금이 발생하기 때문에 부담을 느낄 수 있다. 대신 시스템 에어컨을 설치하기로 결정했다면,
일부가 아닌 전체를 하는 것이 좋다. 각 방마다 자녀들을 위해 시스템 에어컨을 필요로 하는 세대가 더 많기 때문이다.
※ 아파트 옵션 비용은 향후 세금에도 영향을 미칠 수 있으니, 최종 매도 시점을 고려해서 합리적인 선택을 해야 한다.
관련 글: 중도금 대출 |청약자금계획
관련 글: 아파트 청약 과정 |처음 부터 끝까지 정리
댓글 쓰기