규제지역 알아야 하는 이유

규제지역를 알아야 방향과 전략이 보인다

- 청약을 하려면 규제지역과 1순위 조건에 대해 명확히 알고 있어야 한다. 정확히 파악하지 못하면, 부적격 세대가 되어서 1년 동안 청약 신청을 하지 못하기 때문이다. 각 지역마다 적용받는 규제가 다르기 때문에 내가 청약을 넣으려는 지역이 어디에 속하는지 꼭 알아야 한다.

투기로 인한 집값 상승 및 시장 과열을 사전에 통제해서 시장을 안정시키기 위해 부동산 시장에서는 지역별로 규제지역을 나눠놓았다. 크게 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 비조정대상지역으로 나뉜다.

투기지역의 규제가 가장 심하고, 비조정 대상지역으로 갈수록 규제의 정도가 낮아진다. 규제지역은 부동산 시장 흐름에 맞춰 지정 또는 지정 해제되며, 수시로 변동되니 잘 살펴봐야 한다.

조정대상지역 지정 기준

- 조정대상지역은 해당 시도의 3개월간 주택 가격의 상승률이 물가 상승률보다 1.3배 높을 때, 2개월간의 청약 경쟁률이 5:1보다 높거나 3개월 간의 전매 거래량이 전년도와 비교해서 30% 이상 증가했을 때, 그리고 주택 보급률 등이 전국 이하일 때 지정된다.

실제로 규제 지역을 정하는 곳은 '주거정책심의회', 일명 주심위에서 결정하기 때문에 국토부자료나 기사에서 주거정책심의회를 개최한다고 하면, 곧 규제지역 지정 또는 해제가 결정될 가능성이 높기 때문에 관심있게 살펴야 한다.

아파트 청약에서도 규제지역에 따라 많은게 달라진다

- 청약 1순위 조건, 중도금 대출 조건, 전매 제한 기한, 가점제 비율, 예비 담청자 비율, 양도세 중과 등이 모두 영향을 받는다. 특히 세금과 대출은 부동산에서 빼놓을 수 없는 부분이므로, 규제지역에 대해 반드시 알고 있어야 한다.

규제지역은 부동산 상황에 따라 자주 바뀌기 대문에 수시로 확인해야 한다. 조정지역으로 선정되거나 해제되는 시기에는 특히 더 주목할 필요가 있다. 수원과 같은 수도권 일부 지역은, 부동산 시세가 계속 상승하자 3개월만에 비조정지역에서 조정지역으로 편입되기도 한다.

반대로 조정지역에 묶인 지역은, 상승에서 보합세로 움직이기도 했기 때문에 규제지역 선정과 해제는 항시 예의주시할 필요가 있다.

청약은 규제지역에 따라 1순위 청약 자격이 달라진다

	조정지역 (투기, 과열지구 포함)	비조정 지역
	조정지역 (투기, 과열지구 포함)	수도권	수도권 외
1순위 청약 가입 기간	24개월	12개월	6개월
주택 소유	85㎡ 이하 무주택자 우선	다주택자 가능
재당첨 이력	청약 불가	무관
세대원청약	불가	가능
2순위 청약	가입만	가입만
예비자당첨 (지자체 마다비율조정)	300% : 조정대상지역 500%: 투기과열지구	300%	40%
전매가능 시점	소유권이전등기 이후	일부지역 제외하고 소유권이전등기 이후