재당첨 제한/전매제한/ 실거주 기간

공정한 기회를 위한 재당첨 제한

- 아파트 청약의 취지는, 최대한 공정하게 사람들에게 주택공급의 기회를 주려는 의도일 것이다.

예를 들어, 10명이 청약을 신청해서 그중 A라는 사람이 당첨되었다면, 일정 기산 A의 당첨 기회를 제한해야 나머지 9명의 기회가 보장된다. 그래서 생겨난 것이 재당첨 제한이다.

재당첨 제한 조건

- 재당첨 제한은, 계약 여부와는 관계없이 당첨 즉시 재당첨 제한 이력이 생긴다. (조금씩 다를 수 있으니 별도 확인 필요) 또 가점을 잘못 기입하거나 소득 수준을 잘못 계산해서 당첨되면, 부적격으로 분류되어 얼마간 당첨이 제한된다.

실수로 소중한 당첨 기회를 잃거나 한동안 청약을 하지 못할 수 있으니, 청약 신청 전에 본인 세대가 제한 사항에 해당되지 않는지, 부적격될 만한 사항은 없는지 꼭 확인해 봐야 한다.

청약 제한 사항은 '청약홈'에서 확인이 가능하다. 만약 제한 사항이 있다면, 확인이 가능하다.

청약 제한 사항

- 청약 제한 사항은 재당첨 제한과 부적격 제한을 포함해서 5가지로 나눠볼 수 있다. 재당첨 제한은, 분양가 상한제 및 투기과열지구의 아파트에 당첨되면 면적에 무관하게 당첨일로부터 10년 동안 재당첨이 제한된다.

청약 과열지역에서 공급되는 주택은 7년, 토지임대주택이나 투기과열지구 내 정비조합에 당첨될 경우에는 5년 동안 제한 된다. 그 외에도 이전기관종사자 특별공급 주택이나 분양전환공공임대주택, 기타 당첨자 등은 지역별, 면적별 재당첨 제한 기간이 나눠진다.

주택 규모	수도권 내 과밀억제권역 (수도권정비계획법 제6조1항)	그 외 지역
주거전용면적 85㎡ 이하 주택	당첨일로 부터 5년간	당첨일로 3년간
주거전용면적 85㎡ 초과 주택	당첨일로 부터 3년간	당첨일로 1년간

- 재당첨 제한이 되면, 해당 기간 동안 조정대상지역의 민간 및 공공분양 청약과 비조정지역의 공공분양 청약이 불가능하다.

부적격 재당첨 제한

- 본인 세대 가점을 당첨 커트라인 보다 높게 기입하거나 주택 소유 여부나 소득 기준 등을 잘못 계산했을 때 해당된다. 실제로 청약 당첨자 10명 중 1명 정도가 부적격자로 분류된다는 통계도 있기 때문에 항상 조심해야 한다.

그 외에도 투기과열지구 및 청약과열지역의 청약에 당첨되었을 경우, 당첨일로부터 향후 5년간 투기과열지구 및 청약과열지역에서 공급하는 주택의 1순위 청약 접수가 제한된다. 그리고 특별공급은 세대를 기준으로 평생 1회만 사용할 수 있기 때문에,

특별공급에 당첨되었을 경우에는 '청약홈' 마이페이지 화면에 제한 사항이 표시된다. 가점제로 당첨되었을 경우에도 당첨 당시 세대원 모두가 당첨일로부터 2년간 가점제 당첨에서 제외된다.

청약 제한 사항은 처음 접할 때는 생소하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 소중한 기회를 잃어버리지 않기 위해서는 청약 전 입주자모집공고문을 통해 조건을 정확히 확인해야 한다. 그외 궁금한 사항은 '청약홈'(1644-7445)로 문의하면 된다.

전매 제한과 거주의무기간

- 아파트 청약 및 분양권 투자를 하다 보면, 전매 제한이라는 용어를 보게 되는데, '전매'란 '되파는 것(Resale)'이라고 생각하면 된다. 부동산 경기가 호황일 때는 전매가 지속적으로 발생하며,

시장이 과열될 수 있기 때문에 정부에서 핵심지역부터 전매를 일정 기간 동안 제한, 이를 '전매 제한'이라고 한다.

전매 제한은 필수 확인사항

- 전매 기간이 짧을수록 투자수익률이 올라가고, 그에 따라 투자자들의 관심이 높아지기 때문이다. 반대로 말하면, 전매 기간이 소유권이전등기 이후가 되면, 투자로 접근하기 어려워진다는 뜻이다.

이런 이유로, 시행사에서도 분양 단지의 장점이 크지 않다고 판단되면, 전매 제한 부분을 마케팅으로 적극 활용한다.

예를 들어, 중도금 1차 납부 시점 이전에 전매가 가능함을 강조하면서 홍보하는 것이다.

이런 상품은 단기 투자자들이 많이 몰릴 가능성이 높아 매도가 까다로울 수 있기 때문에 매도 계획까지 잘 고려해서 접근할 필요가 있다.

전매 기간 계산

- 전매 기간을 계산할 때는 기준이 되는 시점은 '당첨자 발표일(= 입주자 선정일)'이다.

예를 들어, 당첨자 발표일이 1월1일이고, 전매 제한이 6개월이라고 하면 전매 가능 시점은 7월1일이 되는 것이다.

- 분양권 전매 기간은 규제지역과 정부 정책에 따라 다르다. 가장 정확한 것은, 입주자모집공고문을 통해서 확인하는 것이다. 일반적으로 요즘 분양하는 단지들 대부분은 소유권이전등기 이후에 전매가 가능하다고 보면 된다.

이전에는 조정대상지역과 투기과열지구만 1년 반에서 소유권이전등기까지의 전매 제한이 있었고, 비조정대상지역은 6개월 또는 1년 후에 전매가 가능했다. 그런데 일부 지역을 제외하고는, 대부분 소유권이전등기 시점 이후에 전매가 가능하도록 변경되었다.

전매 기간은 규제지역에 따라 다르고, 정부 정책에 따라 변동될 수 있으므로, 주택법 시행령 제73조(전매행위 제한 기간)와 입주자모집공고문을 통해서 꼭 확인해야 한다.

분양가 상한제 적용 주택

- 2021년 2월 19일 부터 모집하는 분양가상한제 적용주택은, 입주자 거주의무기간이 부여된다. 서울 강남과 같이 실거주 및 투자수요가 유입되어 주변 집값에도 강력하게 영향을 끼칠 수 있는 곳들은 HUG의 통제하에 아파트 분양가가 책정된다.

이런 곳을 '분양가상한제' 지역이라 부르는데, '로또분양'이라 불릴 정도로 시세보다 저렴하게 분양가격이 책정되는 경우가 많았다. 그래서 정부는 주변 시세보다 저렴한 정도에 따라 거주의무기간을 책정했다.

구분	분양 가격	거주의무기간
공공택지에서 건설/공급되는 주택	인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만	5년
공공택지에서 건설/공급되는 주택	인근 지역 주택 매매 가격의 80~100%	3년
민간택지에서 건설/공급되는 주택	인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만	3년
민간택지에서 건설/공급되는 주택	인근 지역 주택 매매가격의 80~100%	2년

거주 의무기간이 적용되고, 이에 대해 부담을 갖는 사람들이 많다. 하지만 분양가상한제에 해당되지 않는 단지들도 비과세를 받으려면 최소 2년을 거주해야 하며(조정 지역), 신규 아파트 가격이 가장 좋은 평가를 받는 시점은 평균적으로 입주 후 5년 이상 된 시점이기 때문에

거주의무기간을 마냥 단점으로 볼 수는 없다. 오히려 주변 시세보다 저렴한 가격에 새 아파트를 취득할 수 있는 좋은 기회라고 생각하는 것이 좋다.

민간택지 분양가 상한제 적용지역

구분	지정
집값 상승 선도지역	서울	강남,서초,송파,강동,영등포,마포,성동,동작,양천, 용산,중구, 광진, 서대문
	경기	광명(4개동)	광명, 소하,철산,하안
		하남(4개동)	창우,신장,덕풍,풍산
		과천(5개동)	별양,부림,원문,주암,중앙
정비사업 등 이슈지역	서울	강서(4개동)	방화,공항,마곡,등촌,화곡
		노원(4개동)	상계,월계,중계,하계
		동대문 (4개동)	이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농
		성북(13개동)	성북, 정릉, 장위,돈암,길음,동소문동2/3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선동1/2/3가
		은평(7개동)	불광,갈현,수색,신사,증산,대조,역촌