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| 미분양 투자 |
사람 심리가 청약에 미치는 영향
- 친구 따라 강남 간다는 말이나 밴드왜건 효과는 부동산에도 적용된다. 강남, 마곡, 미사, 위례는 현재 수억원의 프리미엄이 형성된 곳들이지만, 처음에는 미분양이 많았다. 왜 처음부터 사지않고, 사람들이 몰려서 가치가 오른 후에야 프리미엄을 주고 거래하는 걸까?
이런 현상은 분양 시장의 흐름과도 관련이 있다. 서브 프라임 모기지 사태와 같은 외부 충격에 의한 경치 침체 시기에는 미분양이 해소되지 않고, 신규 공급 또한 이뤄지지 않는다. 적정 공급량이 없으니, 전세가는 오르고 임차인들은 전세 대신 미분양 아파트를 계약한다.
그렇게 일정 시간이 흐르면, 미분양은 모두 없어지고 건설사는 다시 신규 분양을 하게 된다.
경기에 민감한 건설사
- 건설사는 경기에 매우 민감하기 때문에 분양 시장이 좋을 때는 매우 공격적으로 분양한다. 이때, 사람들은 너도나도 분양을 받으려고 하기 때문에 프리미엄이 붙어도 쉽게 거래가 된다. 하지만 과도한 분양 물량과 가격 상승으로 사람들의 피로감이 극에 달하면,
완판은 고사하고 미분양이 쌓이기 시작한다. 그러면 주변 아파트의 가격에도 영향을 주고, 또다시 처음의 전세 부족 현상으로 돌아가는 사이클을 반복하게 된다.
- 미분양 물건은 이런 사이클을 이해하고, 구입 시기와 물건의 가치 판단을 제대로 한 뒤에 접근해야 한다. 실제 분양 가격보다 9~10억 가까이 오른 '마로 래미안 푸르지오'도 처음에는 미분양이었다.
이 시기는 서울 아파트들이 바닥을 다진 (미분양 해소) 후 상승하기 시작하는 타이밍이었다. 더구나 미분양 주택을 분양받는 경우, 5년간 양도세 면제해주는 조세 혜택을 한시적으로 주었기 대문에 당시 서울 미분양 아파트를 샀다면 최고의 수익률을 기대할 수 있었다.
미분양은 주택 수에 포함되지 않는다
- 실제 2주택자가 조정지역에 분양권을 취득할 경우, 중도금 대출이 안나오는데, 이 사실을 계약 후에야 알게 된 사람들도 있었다. 계약금을 내고 계약서를 쓰고 나면 환불을 받는 것은 원칙적으로 불가능하다.
그러니 기존 부동산과 함께 새로 취득하는 부동산이 주택 수에 포함되는지도 제대로 확인해야 한다.
- 분양권은 취득 시 주택 수로 산정되는 경우와 그렇지 않은 경우가 있다. 주택 수는 청약 신청, 취득세, 중도금 대출, 잔금 대출, 양도세 등 많은 부분에 영향을 미치기 때문에 반드시 잘 확인해야 한다. 이걸 제대로 인지하지 못해 실수하는 경우가 많으니 각별한 주의가 필요하다.
미분양분은 주택 수에 포함되지 않기 때문에 유리한 부분이 있지만, 미계약분과 구분해서 알아둬야 한다. 계약 포기나 부적격으로 발생한 미계약분의 부양권 같은 경우 주택 소유로 인정되기 때문이다.
주택소유로 인정되는 4가지 유형
A유형 : 100세대를 공급하는 분양 단지에 200명이 접수했고, 100명이 정당계약을 하여 '미분양'과 '미계약' 세대가 발생하지않은 경우다.
B유형: 100세대 모집에 200명이 접수했고, 80명이 정당 계약을 완료했다. 20명이 계약을 하지 않았기에 잔여 세대 모집으로 추가 계약이 완료되었다. 이 경우 '미계약'되어 잔여 세대 모집으로 추가 계약한 것이므로, 20세대의 분양권은 주택을 소유한 것으로 간주한다.
C유형 : 100세대 모집에 50명이 접수했고, 30명이 정당 계약을 했다. 이 경우 전체 미분양이기 때문에 '미분양' 된 50세대와 '미계약'된 20세대에 계약된 70세대 분양권모두 주택 소유로 보지 않는다.
D 유형: 100세대 모집에 50명이 접수했고, 50명이 정당 계약을 했다. '미분양' 되어 잔여 세대 모집으로 추가 계약된 50세대 분양권은 주택 소유로 보지 않는다.
- 이렇게 미계약분은 주택 소유로 인정되고, 미분양분은 주택 소유로 인정되지 않는다. 그래서 미계약분을 미분양분으로 착각하고 게약했다가 주택소유로 인정되는 것을 나중에 알게 되서 손해를 보지 않도록 주의해야 한다.
단, 2021년 이후 취득한 모든 분양권은 대출 및 세금에 있어 소유 주택 수에 포함된다. 예를 들어, 2021년 3월에 D유형의 잔여 세대를 계약하면 추후 청약에서 주택 수에 포함되지는 않지만, 세금과 대출에 있어서는 주택 수에 포함된다는 것을 기억해야 한다.
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