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| 법원 경매 진행 과정 |
법원 경매 진행 과정
- 경매는 법원에서 부동산 및 동산을 가장 높은 가격을 쓴 사람에게 파는 것이다. 그러므로 법원에서의 진행 절차를 정확히 아는 것이 중요하다. 민사집행법상의 경매 진행 절차는 다음과 같다.
1. 경매신청
- 말 그대로 경매를 신청하는 것이다. 예를 들어, 갑이 을에게 부동산을 담보로 돈을 빌려줬는데, 을이 갚지 못했다. 갑은 을의 부동산 혹은 동산을 법원에 처분해 달라고 요청한다. 이것을 '경매신청' 이라고 한다.
경매의 종류에는 임의경매, 강제경매, 형식적 경매 등 세 가지가 있다.
○ 임의 경매
- 을이 재산(부동산과 동산)을 담보로 갑에게 돈을 빌렸지만, 갚지 못했다. 그러자 갑이 을의 재산을 팔아달라고 담보권을 걸고 신청한다.
○ 강제 경매
- 갑이 담보 없이 을에게 돈을 빌려줬다. 갑은 돈을 받기 위해 돈을 빌려 줄 때 쓴 계약서 및 차용증을 근거로 법원에 재판을 요청한다. 확정 판결을 받은 후, 판결문을 갖고 을의 재산을 팔아달라고 신청한다.
○ 형식적 경매
- 해당 부동산의 채무 청산이 목적이 아니라 지분권자 간의 다툼 해결이나, 유치권을 근거로 채권을 변제받기 위해 신청된 것을 말한다. 실질적인 채무를 청산하는 임의경매와 강제경매와는 성격이 다르다.
2. 경매 개시 결정
- 채권자의 경매신청이 적법한 것으로 판단되면 경매 진행이 결정된다. 이를 '경매개시결정' 이라고 한다. 통상적으로 신청 후 약 3일 이내에 결정이 된다.
3. 매각 준비
- 경매신청이 접수되면 경매계(법원에서 경매를 담당하는 부서)에서 부동산을 파악하기 위해 감정평가사를 보내고, 접수 당시 부동산 상태를 확인하기 위한 현장조사도 한다. 이런 과정을 매각 준비라고 한다.
4. 배당 요구 종기
- 법원은 부동산의 이해관계인(채권자)들에게 해당 부동산을 매각할 것이니 돈을 받아야 하는 사람은 신고서류(배당요구 신청서)를 법원에 내라고 하는데, 이것을 배당요구라고 한다. 배당요구 신청서를 낸 채권자만 배당에 참여할 수 있다.
배당요구 신청을 받아주는 날짜를 정하는데, 이것을 '배당요구종기일' 이라고 한다.
5. 매각
- 겸매신청으로 접수된 부동산을 파는 행위다. 법원은 접수된 부동산에 대해 공지를 하고, 서류도 열람할 수 있도록 한다. 법원에서 보통 여러 물건을 매각하는데, 진행 방식이 조금씩 다르지만 대개 순번대로 진행한다.
어떤 법원에서는 경쟁이 심한 물건부터 진행하기도 한다. 법원에서 매각이 이뤄질 때 입찰자는 법원에 10%의 보증금을 걸고 입찰에 참여한다. 일반 부동산 매매 시 10%의 계약금을 걸고, 나중에 잔금을 내는 것과 비슷한 이치다.
낙찰받은 사람을 '최고가 매수 신고인', 2등을 '차순위 매수 신고인'이라고 한다. (차순위 매수 신고 자격에 해당하는 자가 신청한 경우)
6. 매각 허가
- 매각 후 법원에서 일주일의 여유를 준다. 낙찰자 혹은 이해관계인들에게 이의 사항은 없는지 다시 한번 살펴보라고 시간을 주는 것이다. 매각허가가 나오기 전에 잘못된 권리관계나 하자를 발견했다면, 민사집행법 121조의 사유를 근거로 매각불허가 신청서를 제출할 수 있다.
매각 허가가 결정되면 낙찰자는 해당 물건의 이해관계인이 되었으므로, 법원에서 제공하는 서류를 열람할 수 있다. 보통 매각허가가 난 후부터 열람할 수 있지만, 경매계의 담당 경매계장에게 잘 이야기하면 허가 결정 전에 보여주기도 한다.
7. 매각 확정
- 매각허가 결정이 나고 일주일 후에 매각확정이 난다. 매각을 한다는 법원의 확실한 결정이라고 생각하면 된다.
○ 민사집행법 121조
- 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.
1) 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2) 최고가 매수 신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때
3) 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가 매수 신고인을 내세워 매수 신고 할 때
4) 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있을 때
5) 최고가 매수 신고인, 그 대리인 또는 최고가 매수 신고인을 내세워 매수 신고를 한 사람이 108조 각호 가운데 어느 하나에 해당할 때
6) 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저히 훼손된 사실 도는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매 절차 진행 중에 밝혀졌을 때
7) 경매 절차에 그 밖에 중대한 흠이 있을 때
8. 대금 지급 기한
- 매각 확정 후, 법원에서 잔금을 내라는 서류를 보낸다. 바로 '대금지급기한 통지서'인데, 사건 번호와 잔금 기일 등의 내용이 적혀 있다. 잔금을 언제까지 내라는 기한을 정해준 것이라고 생각하면 된다.
일반적인 부동산 거래에서는 잔금을 납부해도 바로 소유자가 되지는 않는다. 하지만 경매에서는 잔금을 내면 그 당일에 소유자가 되어 권리 주장을 할 수 있다.
9. 배당
- 법원에 잔금을 치르면, 그 돈을 법원에 귀속된다. 이것을 법원 경매계장이 각각의 이해관계인들에게 얼마씩 줄 것인지 계산을 한다. 그리고 기일을 정해 배당금을 찾으러 오라는 서류를 보낸다.
배당 순서에 따라 계산을 하고, 배당기일에 채권자들에게 돈을 나눠준다. 배당받는 순서는 다음과 같다.
○ 배당 순서
1) 집행비용(경매 진행에 소요된 비용)
2) 저당물에 제3의 취득자가 지출한 필요비, 유익비
3) 주택, 상가임차인의 최우선변제금액, 근로자의 임금채권
4) 경매 목적물에 부과된 당해세
5) 담보채권, 확정일지부 임차인의 보증금, 당해세가 아닌 조세
6) 일반 임금채권
7) 법정기일이 담보물권보다 늦은 조세채권
8) 보험(의료보험, 연금, 산업재해보상 등)
9) 일반채권
- 배당이 끝나면 사건은 종결된다. 민사집행법상 절차가 조금 복잡해보이지만, 실제로 입찰자들은 입찰 전과 입찰 후로 간단히 구분해서 생각한다. 입찰 전에는 권리분석, 임장, 입찰가 산정을 하고, 입찰 후에는 명도와 잔금 납부, 소유권 이전, 인테리어나 리모델링을 하고
매매나 임대로 수익을 낸다.
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