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| 조합원 지위 구분 방법 |
원조합원 승계조합원 구분 방법
원조합원 이란?
- 재개발 재건축 구역의 조합 설립 당시의 조합원을 말한다.
승계 조합원 이란?
- 원조합원으로부터 조합원 지위를 양수 받아 새롭게 지위를 취득한 조합원을 말한다. 조합의 설립 인가 후, 양도 증여 판결 등으로 인해 조합원 권리가 이전 된 경우, 조합원의 지위 승계를 인정한다.
재개발에서 조합원 구분은?
- 정비구역 지정일 (예를 들어 2008년 3월 12일 기점)으로 구분한다. 해당일 이전 매수자는 원조합원, 이후 매수자는 승계조합원이다.
○ 사업시행인가일 기준으로 구분
이전 매수: 원조합원
이후 매수: 승계조합원
○ 정비구역 지정일 기준으로 구분
이전 매수: 원조합원
이후 매수: 승계 조합원
재건축에서 조합원 구분은?
- 사업장의 관리처분인가일을 기준으로 구분한다. 이전에 매수했다면 원조합원, 이후에 매수했다면 승계 조합원이다.
왜 조합원 자격을 구분할까?
- 자격에 따라 주택 보유기간 산정이 달라진다. 이를 기준으로 취득세/양도세 등 세금 부과 기준과 면제 혜택 여부가 다르게 적용된다. 재개발/재건축 사업별로 다르므로, 본인이 어떤 조합원으로 구분되는지 조합원 자격 조건을 반드시 확인하는 것은 필수다.
취득세 부과 시에 차이점은?
- 재개발 사업지의 원조합원이라면 취득세 면제 또는 세액 감면 혜택을 받을 수 있다. (단, 재개발 사업만 해당한다. 재건축 사업지의 원조합원과 재건축/재개발 사업지의 승계조합원은 해당하지 않는다)
○ 2019년 12월 31일 이전, 사업시행인가 받은 재개발 구역
- 85㎡ 이하, 취득세 200만원 미만: 면제
- 취득세 200만원 초과: 세액의 85% 감면 혜택
○ 2020년 1월 1일 이후, 사업시행인가 받은 재개발 구역
- 85㎡ 초과: 조합원 분담금의 3.16% 납부
양도세 부과 시 차이점은?
- 조합원 자격에 따라 공사기간의 주택 보유기간 포함 여부가 달라진다. 공사기간까지 주택보유기간으로 인정되는 원조합원은 주택 장기보유 특별공제 등의 세액 감면 혜택을 적용 받을 수 있다.
※ 주택 보유기간이란, 부동산 취득일부터 양도일까지의 총 기간
○ 원조합원: 주택 보유기간 산정 시, 공사기간을 총 보유기간으로 포함
○ 승계조합원: 주택 보유기간 산정 시, 공사시간을 총 보유기간으로 불포함
재개발/재건축 관련 기점에 따라 지위는 다르다
- 재개발 사업은, 정비구역지정일이 2008년 3월 12일 이전이라면 사업시행인가일을, 이후라면 정비구역지정일을 기준으로 조합원 지위를 구분한다.
- 재건축 사업은, 사업장의 관리처분인가일 이전과 이후로 조합원 지위를 구분한다.
원조합원/승계조합원 세금 납부 기준과 혜택이 다르다
- 취득세 납부 시, 재개발 구역의 원조합원의 경우 취득세 납부 시 면제 혜택이 있다.
- 재건축 사업은, 원조합원은 공사기간을 주택보유 기간에 포함한다. 승계조합원은 공사기간을 주택보유 기간에 포함하지 않는다.
재개발/재건축 조합원 지위 승계 불가& 예외 사례
- 투기과열 지구에 한해서, 재건축은 조합의 설립 인가 후부터 조합원 지위 승계는 불가능하다. 재개발은 관리처분계획 인가 후부터 조합원 지위 승계는 불가능하다.
○ 투기과열지구의 예외적 조합원 지위 승계
- 이혼으로 인한 양도
- 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병 치료(1년 이상)/취학/결혼으로 세대원 전원이 사업구역 외의 곳으로 이전
- 세대원 전원이 해외로 이주 또는 2년 이상 해외에 체류
- 1세대 1주택자로 해당 사업구역 내 주택을 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 경우 (단, 타지역 조합원 지위 및 분양권 보유 등의 경우 승계 불가)
=> 사유가 인정되는 경우에 한해, 예외적으로 조합원 지위 승계가 가능하다.
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