용적률 거래 허가제

서울시 용적률 거래 허가제 시범 사업

- 문화재 보호 등 규제 때문에 사용하지 못한 용적률을 다른 건물이나 지역에 팔 수 있도록 허용하는 '용적률 거래제(TDR)'가 우리나라에서도 활성화될 전망이다. 국토교통부가 용적률 거래제의 초기 모델인 '결합건축 제도'를 확대하기로 결정했다.

서울시도 상반기에 용적률 거래제 시범 사업을 도입하는 방안까지 추진하고 있다.

결합 건축 제도 란?

- 결합건축은 서로 떨어진 두 개 이상의 땅을 하나의 정비구역으로 결합해 재건축하는 제도다. 일반적으로 규제 때문에 용적률을 모두 쓸 수 없는 땅의 용적률을 다른 땅이 받아 건축에 활용할 수 있도록 되어 있다.

2016년도에 도입됐지만 제약 조건이 많아 활용된 적은 거의 없다.

확대된 결합 건축 제도 적용 방안

- 결합건축 대상 용지가 세 곳 이상인 경우, 대지 사이 거리 기준을 500m로 늘리고, 동시 재건축 요건도 없앴지만 땅이 두 개인 경우에는 기준이 유지되어 왔다. '용적률 거래 후 30년 매매 제한' 등 또 다른 규제도 여전히 남아 있다.

국토부 관계자는 "제도 활성화를 위해 동시 건축 의무와 용지 거리 제한은 물론 결합 건축 가능 지역 등까지 전반적으로 완화할 계획"이라고 밝혔다.

서울시는 TDR 자체를 시도할 계획

- 어떤 지역에 강한 도시 규제가 적용될 때, 그 보상으로 다 쓰지 못한 개발권을 다른 건물이나 지역에 팔 수 있도록 하겠다는 것이다. 결합 건축보다 더 넓은 지역을 대상으로 한다.

예를 들어,

용적률이 1000%인 종묘 근처 상업지역이 문화재 때문에 용적률을 400%밖에 사용할 수 없다면 다른 지역에 나머지 600%를 판매할 수 있게 하겠다는 것이다.

- 서울시는 용적 이양 제도를 위해 우선 조례를 개정할 필요성을 들여다보고 있다. 국토계획법에 법적 근거를 마련하기 위해 국토부와 협의할 생각도 있다고 한다.

미국,일본에서 이미 자리 잡은 용적률 거래제

- 1970년 제도를 도입한 미국에는 건물 바로 옆 그랜드 센트럴터미널의 공중권(Air Right)을 사들인 원밴더빌트 빌딩과 뉴욕현대미술관 공중권을 매입한 53W53 빌딩, 세계에서 가장 높은 아파트로 주변 건물의 공중권을 사들인 432 파크애비뉴 빌딩 등 성공 사례가 많다.

- 일본 역시 도쿄 역사를 보존하기 위한 비용을 충당하고자 근처 마루노우치 지구 내 6개 블록에 용적률을 매각했다.