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| 매수/매도 기술 |
매수/ 매도의 기술
- 평소에도 분양권 및 부동산에 관심을 갖고, 공부하고 노력하는 사람만이 결정적인 순간에도 가장 좋은 선택을 할 수 있다. 특히 매수, 매도 타이밍은 정부 정책과 수요 및 공급, 그리고 사람들의 심리에 따라 수시로 변하기 때문에 시장과 정책에 대한 지속적인 관심은 필수다.
부동산 상승기에서 분양권의 프리미엄은 지속적으로 상승하는데, 중간에 이벤트가 있을 떄 마다 금액이 일시적으로 떨어지는 순간이 있다. 이런 순간들은 매수하기에도, 매도하기에도 적절한 타이밍이다.
초반에는 프리미엄이 적게 형성되어 있어서 매수하려는 사람들이 많지만, 프리미엄이 상승할수록 매수자가 부담해야 할 금액이 커지면서 매수자들이 점점 줄어드는 경향이 있다. 물론 시세보다 얼마나 저렴한지가 관건이다.
※ 매도자와 매수자 모두에게 타이밍은 중요하다.
좋은 물건을 저렴하게 사는 매수법
1) 상승 여력에 대한 객관적인 가치 판단을 한다
- 스스로 해당지역과 상품에 대한 가치 판단을 정확히 한다면 수익을 낼 수 있는 확률이 높아진다.
2) 기간 대비 수익률을 시뮬레이션 해본다
- 장기 투자를 하면 자연스럽게 수익이 커지는 경우가 많다. 하지만 수익은 꼭 기간과 함께 고려해야 한다. 분양권의 경우, 시간이 갈수록 투자금도 함께 커지기 때문에 투자 기간도 중요하다.
또한 매도 시점의 세금까지 고려해서 언제 매도하는 것이 가장 좋을지 미리 계산하고 접근해야 한다.
3) 사연 있는 물건을 잡아라
- 급히 이사를 가서 잔금을 치러야 하거나, 공동 투자를 했는데 빨리 정리해야 하거나, 대출에 문제가 있거나 하는 물건들을 흔히 사연 있는 물건이라고 한다. 이런 물건들의 특징은, 시세보다 저렴하게 나온다는 것이다.
그럼 이런 물건들은 어디서 찾을 수 있을까? 공인중개사무소에 나올 때도 있지만, 입주자 예비 협의회 카페나 입주자 단톡방 등에도 이런 물건이 소개된다. 입주민들은 물건의 가치를 누구보다 잘 알고 있기에 빠른 판단이 가능하기 때문이다.
물건의 가치를 파악하고 매수를 결심했다면, 이런 사연 있는 물건이 있는지 찾아보자. 좋은 가격으로 매수하는 기회가 될 수 있다.
4) 실거주자 VS 투자자
- 매수 시 실거주자인가 투자자인가에 따라 고려할 부분이 조금씩 달라지기도 한다. 실거주자라면 선택의 폭이 넓다. 애매한 물건을 아주 싸게 사서 장기간 가지고 가면서, 프리미엄 상승을 기다리는 투자도 가능하기 때문이다.
반면, 투자자라면 투자 기간을 길게 보지 않기 때문에 환금성이 중요하다. 좋은 물건을 적당히 싸게 사서 일정 부분의 수익을 얻고 매도해야 한다.
5) 물량 앞에 장사 없다
- 어떤 지역의 입주 물량이 순간적으로 증가한다면, 가격은 자연스럽게 떨어지고 급매도 나올 확률이 높다. 그러니 관심 있는 물건이 있다면 투자금을 미리 준비해두고 물량이 많아지는 시기를 잘 관찰하자. 기회는 분명히 온다.
합리적으로 수익을 내는 매도법
1) 상승 여력에 대한 개관적인 가치 판단을 한다
- 매수할 때와 마찬가지로 매도에서도 가치 판단은 중요하다. 누구나 내가 가지고 있는 부동산을 최고의 가격으로 팔기 원하지만, 결코 쉽지는 않다. 하지만 몇 가지 요소만 기억한다면, 누구나 합리적으로 가치 판단을 할 수 있다.
가치 판단을 위해 고려해야 할 것 중 첫 번째는, 인근 단지의 분양가다. 예를 들어, 내가 분양받은 A라는 단지가 4억원에 분양을 했는데, 곧이어 바로 옆에 있던 B단지가 6억에 분양을 한다는 소식이 들린다면 어떨까.
이런 경우라면 A단지를 매도할 때 프리미엄을 얼마로 책정해서 매물로 내놓겠는가? 현재 A단지의 프리미엄은 5천만원이지만 아마 B단지와 유사한 가격으로 내놓게 될 것이다. 그렇기 때문에 주변 시세 파악은 필수다.
두 번째는 지역의 호재다. C지역은 그동안 교통에서 소외받는 외딴섬 같은 지역이었다. 그래서 시세 상승도 매우 느렸다. 급한 사정이 생긴 매도자는 매수자가 나타나자마자 바로 매도 계약을 했다.
그런데 며칠 후 GTX 노선이 개통된다는 발표와 함께 그 일대가 순식간에 5천만원씩 상승했다. 매도자는 계약 취소를 요구했지만 돌아온 답변은 배액 배상이었다.
- 이 사례처럼 부동산을 매도하기 전에는 지역의 호재 여부를 잘 살펴봐야 한다. 특히 호재 중에서도 열심히 살펴봐야 할 것은 지하철이다. 고속도로 개통 등 다른 것에 비해 지하철은 공사비도 훨씬 많이 들고, 지하철역 주변으로 개발이 확장되기 때문에 파급력이 매우 크다.
2) 본인이 가지고 있는 물건의 평형에 대한 수요와 공급 비율을 파악한다
- 예를 들어 74B(30평 타워형) 타입과 같이 중간 평형의 타워형은 일반적으로 선호하지 않는 편이기 때문에 저렴하게 내놓았다고 해도 바로 거래가 이뤄지지 않을 수 있다. 이럴 때는 인근 구축 아파트에 공급된 주 평형을 조사하고,
내가 가진 평형과 타입을 어느 정도로 선호하는지 객관적으로 판단해 봐야 한다.
만약 소유한 물건이 비인기 평형이라면 시세보다 저렴하게 내놓아야 한다. 실제로 비인기 평형과 타입은, 다른 타입에 비해 저렴하게 거래되는 편인데, 입주 후 집을 보고 나면 오히려 프리미엄이 다소 상승하기도 한다.
막상 실제로 보면 타워형도 생각보다 구조가 좋다는 평이 나오기도 하기 때문이다. 그러니 무엇보다 나의 물건에 대한 정확한 상황 판단이 우선이다. 그래야만 매도 시 좋은 거래를 이끌 수 있다.
3) 분양권 전문 중개인의 역할이 중요하다
- 분양권은 실물이 없고 카탈로그 등의 서류만 보고 검토하기 때문에 부동산 중개인의 역할이 큰 영향을 미치는 편이다. 그래서 내 물건을 잘 매도하고 싶다면, 분양권을 전문적으로 거래하는 곳에 내놓는 것이 좋다.
물건을 매도할 때 한 부동산에 전속으로 맡기는 것과 여러 군데에 내놓는 것 중에 고민이 될 때가 있다. 만약 전속으로 물건을 달라는 부동산이 있다면, 1~2주 정도만 전속으로 주고, 이후에도 계약이 되지 않는다면 다른 곳에도 내놓을 수 있다고 양해를 구하는 것이 좋다.
그리고 물건지 주변의 부동산에 여러 군데 내놓았는데 연락이 오지 않으면 점점 범위를 넓혀서 물건을 내놓아야 한다.
그러다 보면 최소 100군데에서 200군데까지 물건을 보내기도 한다. 그렇게까지 해야 하냐고 생각할 수도 있지만, 한 명의 매수인을 찾는 것은 생각보다 어렵다. 매수자를 만나는 것이 인연이라면, 인연도 만들어 가야 한다.
부동산 중개인의 역량에 따라 나의 매도 인연을 찾는 시간을 줄일 수 있기 때문에 부동산 중개인과의 인연 역시 중요하다.
4) 욕심을 버려야 한다
- "무릎에 사서 어깨에 팔아라"라는 말이 있듯이, 욕심을 버리는 것은 매도에 있어서 아주 중요한 부분이다. 사는 사람도 잘 샀다는 생각이 들어야 계약이 성사된다. 끝까지 내 욕심만 을 추구한다면 원만한 계약을 성사시키기 어렵다.
처음에 기대했던 수익률을 만족했다면 더 많은 욕심을 내기보다는 적정한 선에서 매도하는 것이 좋다.
투자자들에게 관심 받는 단지 확인
- 투자자들에게 관심받고 있는 단지들을 확인하려면 '닥터아파트' 사이트의 '분양 -> 베스트 분양권'에서 주간 조회수가 가장 높은 곳을 보면 된다.
매수 및 매도에 관한 결정은, 많은 것들을 고려해야 하고 개인마다 상황이 다르기 때문에 항상 어렵다. 한 번의 매수 및 매도를 위해 100번 이상 조사하고 시뮬레이션 하는 경우도 있다. 발생할 수 있는 여러 가지 결과를 예측해 보는 것이다.
그런 검토 과정을 거쳐 계약까지 마치는 날에는 집에서 녹는다. 하지만 이런 과정을 거치다 보면, 스스로 성장해 가는 것을 느낄 수 있다. 이론과 실제는 다를 수 있기 때문에 결정을 내릴 때는 전문가의 의견에만 의존하기 보다는, 스스로 깊은 고민을 해 보는 것이 필요하다.
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