보류지 투자 방법

불편함을 무기로 삼는 보류지 투자

- 보류지 투자라 하면 대부분 생소할 것이다. 그러나 낯선 분야인 만큼 수익을 낼 기회가 많다는 뜻이기도 하다. 보류지란 재개발, 재건축 정비 사업의 분양 과정에서 소송을 비롯한 여러 문제가 생길 경우, 해당 세대를 매각해서 비용으로 사용하기 위해 남겨 놓은 예비 물량이다.

총 세대수의 1%까지 설정할 수 있다. 보통 아파트 준공 6개월 전후로 조합 측이 입찰 방식을 결정하고 공고를 한다.

보류지 매각

- 보류지 매각은 일반적으로 최고가 매수인에게 양도되며, 전매 제한이 자유롭다. 하지만 조합에서 세부적인 방식을 정하기 때문에 공고문을 자세히 살펴보고 궁금한 사항을 문의해 보는 것이 좋다.

보류지 매각 예시

- 안산에 있는 '초지역 메이저 타운 푸르지오 파크' 아파트다. 2019년 6월부터 입주를 시작했는데, 2020년 4월경 보류지 매각 공고에 '초지역 메이저 타운 푸르지오 파크' 단지와 그 옆에 있는 메트로 단지가 함께 올라왔다.

이곳은 재정비 사업이기 대문에 보존 등기가 나오기까지 6개월 이상은 소요된다고 했다. 부동산을 매매할 때 반드시 사용되는 서류가 등기부등본인데, 보존 등기가 나오지 않으면 등기부등본을 발급할 수 없다.

그래서 서울의 어떤 단지는 입지가 매우 좋음에도 불구하고, 조합원들 간의 마찰로 인해 보존 등기가 2년이 넘도록 나오지 않는 경우도 있었다. 이런 곳은 정상적인 거래가 불가능하다 보니, 가격이 시세보다 많이 저렴하게 형성되기도 한다.

보류지 등 매각 입찰 순서 및 개찰 안내

1. 입장 후 순번 표를 받고 대기석에서 대기

2. 순번이 호명되면 ①접수처로 이동

3. ① 접수처:

1) 지참서류 제출(인감증명서, 신분증 복사본, 통장 사본), 서명

2) 입찰 신청서 수령

4. ② 작성 데스크로 이동

1) 입찰신청서에 신청인 인적사항, 입찰할 동 호수 기재 및 인감 날인

2) 이행각서는 작성 및 인감 날인해서 데스크 안내요원에게 제출

5. 인적사항 및 입찰 동 호수가 기재된 신청서를 가지고 ③ 입찰금액 기재 데스크로 이동

6. ③ 입찰금액 기재 데스크에서 입찰금액 기재(숫자, 한글 병기)

7. 입찰금액 기재 후 준비된 봉투에 넣고 풀로 봉인 후 봉투 겉면에 인감 날인

8. 봉인된 신청서를 ④ 입찰함에 투함 후 퇴장

기대 수익률 따른 입찰가 산정

- 본인의 기대수익률에 따른 입찰가 산정을 해야 한다. 수익률을 높게 잡을수록 수익은 커지겠지만, 입찰에서 떨어질 확률이 그만큼 높다.

수익 계산표

당시 시세	5.5억 원
낙찰가	4.95억 원
대출	3.43억 (LTV 70%)
월세 보증금	4천만원
월세	50만원
실제 투자금	1.12억
현재 시세 (21년 4월)	6.6억

- 당시 시세는 5.5억 이었고, 시세보다 저렴하게 4.95억에 낙찰을 받을 수 있었다. 낙찰가의 70%는 대출받았고, 보증금 4,000만원과 월세 50만원으로 세팅하고 나니, 실제 투자금은 1.12억원 정도였다.

21년 4월 기준, 시세는 6.6억원 정도이기 때문에 1.6억 정도의 차익이 발생했다고 볼 수 있다.

- 법인으로 낙찰을 받았는데, 현재는 법인으로 계약하게 되면 취득세가 12%에 달하지만, 당시에는 일반세율이었기 때문에 양도세 측면에서 법인을 활용하는 것이 더 유리했다. 법인은 보유기간에 관계없이,

법인세 10%와 양도차익 20%의 합인 30%가 다음해 법인세로 발생하기 때문에 단기 수익률 측면에서는 개인보다 법인이 유리한 경우가 많다.

입찰가 결정 방법

- 보류지 입찰에서는 조합과 은행 그리고 부동산에 전화해 본 뒤 자금계획과 적정한 입찰가를 스스로 결정하는 것이 매우 중요하다. 그런데 대부분의 사람들은 전화해서 물어보는 것을 두려워 한다. 번거롭다고 모두가 하지 않는 수고로움을 감수하면 경쟁은 그만큼 줄어든다.

누군가가 알려준 정보로 실력을 키우는 데에는 한계가 있다. 그러니 스스로 궁금증을 갖고, 직접 찾아보는 연습을 하다 보면 기회는 온다. 지금 이 순간에도 말이다.

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