부동산 정책 변화 속 기회 |청약 전략

정책 변화 속 기회

- 발표된 대책을 보면 조정대상지역에서 해제된 구역들을 주목해서 살펴볼 필요가 있다. 조정대상지역과 비조정지역은 대출, 세금, 청약 등에 있어 큰 차이가 있기 때문이다. 그동안 일산의 경우, 조정대상지역으로 묶여 있어 쉽게 사고팔 수가 없었다.

조정대상지역은 대출은 적게 나오고 양도세는 많이 내야 하는데, 여기서 해제된다면, 대출과 세금 면에서 더 자유로워지기 때문에 마치 막혀있던 수도꼭지가 풀린 듯 투자자들이 급격히 몰려들게 된다. 이떄 신축, 즉 분양권에 대한 수요도 함께 늘어난다.

스스로 생각하는 힘이 곧 실력이다

- 정부 정책 자료를 잘 읽어보면 위기와 기회를 동시에 찾아낼 수 있다. 그러니 부동산에 관심이 있다면, 용어가 어렵고 이해가 잘되지 않더라도 정부 정책 내용을 다운로드해서 꼼꼼히 읽어보는 것이 좋다.

누군가가 정리해 둔 의견을 보는 경우도 많다. 하지만 그것이 습관이 되면, 스스로 생각하는 힘을 갖지 못한다. 또한, 누군가 정리해 둔 자료는 사견이 담겨 있기 때문에 정확한 사실 판단이 어렵다.

그러니 가급적 원문을 읽어보고, 스스로 판단하는 힘을 가지는 것을 추천한다. 다른 투자자들의 코멘트는 다음에 참고해도 충분하다.

- 일산역 근처의 '일산 어반 스카이'라는 주상복합 분양권이었다. 원래는 프리미엄이 없거나 2~300만원대의 프리미엄이 형성되어 있는 곳이었다. 그런데 일산이 조정지역에서 해제된 후 프리미엄이 날개돋친 듯 오르더니 금세 4~5000만원대가 되었다.

이런 물건의 경우, 나중에 매도할 때를 생각해 초기 투자금의 규모를 고려해야 한다. 예를 들어, 분양가 5.4억 분양권을 프리미엄 5,000만원을 더해 산다고 해보자. 계약금과 프리미엄 금액을 합쳐 약 1.1억 정도의 초기 비용이 발생한다.

만약 여기에 프리미엄 3,000만원을 얹어서 팔게 되면 그 다음 매수자는 1.4억이 필요한데, 일반적으로 1억이 넘어가면 매수자는 부담을 느낀다. 이 때문에 초기 투자금을 최대한 줄여야 수익을 내는 동시에, 나중에 매도하기도 쉽다.

- 일산 식사동의 '식사 자이'라는 곳이었다. 조정대상지역 해제 전까지 이곳은 고분양가로 인해 마이너스 프리미엄이 3,000만원까지 나와 있었다. 마이너스 프리미엄이 이렇게까지 나와 있다는 것은 분양받은 사람이 본인의 계약금을 포기하고라도 손을 떼고 싶다는 의미다.

이곳은 아직 프리미엄이 상승하기 전이었다. 단, 마이너스 프리미엄인 물건이 조금씩 소진되며 상승하려는 기미가 보였다. 마이너스들은 다 계약이 보류되고, 84C타입 31층 물건을 마이너스 1,000만원에 계약할 수 있었다.

며칠 후, 그는 가족드링 실거주할 곳까지 무피로 2개를 더 구입했다. 6개월이 지난 후 프리미엄은 약 5~7000만원 정도가 상승했다. 분양가가 5.4억이었는데, 마이너스 1,000만원에 샀으니 초기 투자금은 중개 수수료 등을 포함해 4,500만원이었다.

4,500만원 투자해 6개월 후 6,000만원 정도가 상승했기 때문에 그다음 매수자가 지불하는 돈은 1.05억 가량이므로, 매도하게 될 경우에도 크게 부담스러운 가격은 아니었다. 거기다 실거주를 염두에 두고 매수했기 때문에 급하게 팔지 않아도 되는 상황이었다.

즉, 매도 타이밍도 여유 있게 결정할 수 있었다. 정부 정책을 빠르게 이해하고, 현장으로 달려가 신속하게 결정한 덕분에 큰 수익을 얻은 것이다.

- 먼저 수분양자 입장에서 생각해 보자. 분양가가 5억인 아파트를 분양받았을 때, 필요한 비용은 5천만원이다. 1년 후에 5천만원의 프리미엄이 붙어 매도 한다고 했을 때, 얻게 되는 수익률(세전)은 100%다.

그리고 다음 매수자 A가 물건을 취득할 때 필요한 비용은 부대 비용을 포함해 1.1억원 가량이다.

A가 분양권을 매수한 지 1년 후, 5천 만원이 상승해 다시 매도 한다고 했을 대, A의 수익률은 약 45%이고, 다음 매수자가 필요한 비용은 대략 1.6억 가량이다.

※ 수익률 = 수익/투자금 X 100%

- 즉, 얼마의 기간 동안 얼마만큼의 수익을 냈는지가 중요한 것이다. 이런 측면에서 수분양자는 프리미엄 형성, 환금성, 수익률 측면에서 유리하다. 프리미엄을 주고 구입하게 될수록 수익률은 떨어지고, 가격이 오르기 때문에 다음 매수자를 찾기가 힘들어진다.

그렇기 때문에 프리미엄 투자는 투자금에 여유가 있거나 실거주가 가능한 사람, 다주택자이거나 가치 투자에 대한 안목이 있는 사람들에게 적합하다.