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| 경매 초기 알아야 할 것 |
법원 경매 초기 알아야 할 것
1. 경매 초기에는 어떤 물건을 봐야 할까?
- 본인이 거주하는 곳이나 거주했던 곳, 혹은 직장 근처나 출퇴근하는 동선에서 멀지 않은 곳에서 물건을 찾자. 대부분 직업이나 생계 수단이 따로 있을 텐데, 본업과 병행하면서 하려면 시간을 쪼개야 하니, 에너지를 효율적으로 분배하는 것이 좋다.
지방 한 번 다녀올 시간에 책을 보거나 물건을 검색하자. 또는 근처 공인중개소에 방문해서 사장님들과 부동산 관련 이야기를 나누는 것이 훨씬 낫다. 처음부터 작정하고 투자하지 않더라도, 꾸준히 관심을 갖는 게 중요하다.
이런 습관이 자리 잡히고, 물건을 보고 해석할 수 있는 눈이 생겼을 때 지방의 물건에 관심을 가져도 늦지 않다. 투자할 만한 가치가 있다고 판단되는 물건이 생겼을 때, 그때 지방을 가면 된다.
※ 여기서 말하는 지방은 원거리에 있는 지역이다. 부산에 사는 사람에게는 서울이 지방이 될 수 있다.
2. 인테리어 비용 줄이는 방법
- 부동산 경매와 인테리어는 떼레야 뗄 수 없는 관계다. 여기에 반드시 들어가는 항목이 도배와 장판이다. 직접 배워서 하면 비용을 아낄 수 있지만 꾸준히 배워 전문가 수준으로 해내기에는 시간과 비용이 많이 든다.
그렇다면 어떤 방식으로 지출을 최소화할 수 있을까? 한 가지 팁이라면, 도배와 장판을 하는 업자들이 보조를 구할 때 저렴한 인력으로 학원생들을 쓰기도 한다는 것이다. 학원생들 입장에서는 실습도 하고, 돈도 벌 수 있는 기회다.
세밀한 작업일 경우에는 원장님이 직접 수강생들과 현장에 나가 함께 일을 하는데, 이런 실전 경험이 도움이 된다. 일반 인테리어 업체에 맡기면 비용이 만만치 않으니, 낙찰받은 부동산 근처에 도배와 장판을 가르쳐 주는 학원이 있는지 찾아보고, 그곳에 의뢰하는 것도 방법이다.
3. 개별 매각 시 주의할 점
- 임장할 때 공실률과 임대료를 대략 파악하긴 했지만, 여기서 중요한 것은 이것을 확인한 '시점'이다. 만약 서른두 개의 물건이 모두 낙찰되고, 명도하는 시점이 비슷해지면 시장에 물량이 갑자기 쏟아지게 된다.
그러면 임장 시 파악한 공실률은 명도를 마친 후의 공실률에 비해 높아질 것이고, 공식을 지속할 수 없는 낙찰자들이 자신의 부동산을 빨리 해소하기 위해 임대료를 낮추는 일이 발생한다. 이렇게 임대료를 낮춰서 첫 거래가 이뤄지면, 그 다음 물건 주인들은 임장할 때
파악한 만큼의 임대료를 받기 어려워진다. 그러므로 개별 매각에서는 이 점을 유의하고, 사전에 전략을 세워서 입찰해야 한다.
4. 토지 별도 등기란?
- 토지별도 등기가 있다는 건 집합건물 등기부등본에 토지등기부가 따로 있다는 것을 의미한다. 민법에서는 집합 건물은 건물등기부만 존재하도록 규정하는데, 특별한 사정으로 토지등기부가 있을 때 법원에서 이를 주의 사항으로 알려준다.
토지별도등기가 있다는 건 나대지일 때(토지 위에 건물이 없는 상태) 토지를 담보로 자금을 빌렸다는 의미다. 금융권에서 돈을 빌린 사실이 등기부등본에 기록된다. 즉, 토지등기부에 근저당이 설정된다.
이후 토지를 담보로 융통한 자금으로 건물을 세우고, 건물에 대한 등기부등본이 만들어진다. 건물을 세우기 전 토지를 담보로 대출받은 사항이 건물 등기부등본 토지란에 기록될까? 그렇지 않다.
- 건물 등기부등본의 표제부란에 '토지별도등기 있음'이라는 문구로 공시해 준다. 그러므로 이 문구가 보이면 반드시 토지등기부를 열람해봐야 한다. 단독주택이나 다가구 주택은 토지와 건물에 각각 등기부등본이 존재하고, 토지별도등기는 집합건물에만 존재한다는 사실을 잊지 말자.
5. 강제집행 과정
- 강제집행을 신청하려면 인도명령 결정이 나야 한다. 그리고 상대방 임차인도 이 결정문을 법원으로부터 받아야 한다. 임차인이 인도명령결정문을 받게 되면 낙찰자는 상대방이 받았다는 서류를 법원에서 또 발급받는데, 이것이 바로 '송달증명원'이다.
민사집행과에서 '강제집행신청서'를 작성하고 접수하면 집행할 예납금을 납부하라는 서류를 준다. 그 서류를 들고 법원 안에 있는 은행에 가서 납부하면 (현금으로만 가능하다) 강제집행 신청이 완료된다.
예납금은 해당 부동산의 평수에 따라 책정된다. 만약 강제집행 신청 후 명도가 잘 되어 점유를 이전받으면 강제집행 취소를 하면 되는데, 이때 법원에서는 약간의 비용을 제하고 다시 환급해준다.
- 강제집행이 진행될 경우 일차적으로 법원에서는 '계고장'을 붙인다. 일종의 경고장인 셈이다. 계고장을 붙이고 약 한 달 이내에 강제집행 날짜가 잡힌다. 이 계고장을 붙이고 난 다음에는 핸드폰을 잘 붙들고 있어야 한다.
보통 법원에서 처리할 업무가 많다 보니, 집행 신청자가 전화를 받지 않으면 다른 사건으로 넘어가기 때문이다. 그러면 그만큼의 시간을 또 기다려야 하고, 시간을 단축하기 위해 집행 신청한 것이 허사가 될 수도 있기 때문이다.
6. 컨설팅 업체의 장단점
- 경매를 할 때 컨설팅 업체를 활용하는 것은 잘 생각해보고 결정해야 한다. 일단 의뢰자가 물건이 진행되는 과정에 신경 쓰지 않아도 된다는 것이 장점이다. 그만큼 본업에 충실할 수 있고, 난이도가 높은 면도도 업체가 해결해주기 때문에 부담을 덜 수 있다.
단점은 컨설팅 비용인데, 보통 주거용일 경우 감정가의 1% 혹은 낙찰가의 1.5%를 받는다. 어느 정도 금액으로 진행이 가능한지, 또 어느 단계까지 책임지고 해주는지 사전에 확인하고 계약서를 받아두면 혹시 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 방지할 수 있다.
하지만 몇몇 악질적인 컨설팅 업체 때문에 피해를 보는 사람들이 있다. 물론 양심적으로 운영되는 곳도 있으므로 컨설팅의 장단점을 잘 고려해서 선택해야 한다.
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