부동산 경매 명도 란

부동산 경매 '명도' 란?

- 점유자에게 집을 넘겨 받는 것을 '명도'라고 한다. 명도하기 위해서는 부동산에 살고 있는 사람을 직접 만나야 한다. 이때 점유자가 비협조적으로 나오면 입문자들은 당황하기 쉽다. 경매를 처음 시작하는 사람은 처음부터 난이도가 있는 명도를 접할 수도 있고,

운이 좋아 정반대의 경우를 만날 수도 있다. 하지만 명도가 어렵다고 해서 '나는 경매와 맞지 않나 봐'라고 속단하면 안 된다. 지레 겁을 먹고 경매 시장에서 떠나는 경우를 많이 봤기 때문이다. 반대로 수월하게 명도했다고 해서 우쭐해할 필요도 없다.

언제 어떤 물건을 만날지는 아무도 모른다. 다음은 점유자가 처한 상황에 따라 명도 전략을 정리한 것이다. 명도의 난이도는 크게 점유자가 배당을 받는지 못 받는지에 따라 결정된다.

1. 배당 참여가 가능한 임차인

- 최우선변제에 속해 우선배당을 받거나, 우선변제로 배당이 가능한 임차인은 비교적 쉬운 편에 속한다. 명도 다툼이 벌어져도 배당금이 공탁되어 있으므로 만일의 경우 가입류를 걸 수도 있다. 이런 점유자는 대화로 풀어나가는 것이 좋다.

점유자에게 경매의 진행 절차를 알려주고, 상대가 협조해 주면 낙찰자도 최대한 배려하겠다는 의사를 전달한다. 점유자는 낙찰자의 '명도확인서'와 '인감증명서'가 있어야 배당받을 수 있다는 사실도 알려줘야 한다.

그런데 여기서 반드시 짚고 넘어갈 것이 있다. 점유자의 딱한 사정에 넘어가서 먼저 이 서류들을 주고 나중에 점유를 넘겨받겠다는 생각은 하지 않는 게 좋다. 모든 것은 절차가 있는 버이니, 그대로 하는 것이 가장 좋다.

명도 확인서는 명도가 되었음을 확인하는 서류기 때문에 점유자에게 부동산을 온전히 돌려받았을 때 주는 것이 당연하다.

- 임차인 중에 배당을 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나는 경우가 가장 안타깝다. (선순위 임차인으로 낙찰자에게 보증금 권리 주장이 가능한 대항력 있는 임차인은 제외) 사정은 딱하지만 부동산을 인도받아야 하므로, 점유자를 만나서 잘 이야기하는 수밖에 없다.

이들은 대개 두 가지를 요구한다. 이사 비용은 얼마나 받을 수 있는지, 얼마나 더 살다가 나갈 수 있는지다.(입찰 전에 이 부분을 반영해 입찰가를 산정해야 한다) 당연히 점유자가 받고 싶은 이사 비용과 낙찰자가 생각한 금액은 차이가 난다.

몇 차례 조정을 거치게 되는데, 보통 강제집행 비용을 마지노선으로 금액을 합의한다.

- 경매 시장에서는 이사비를 명도비라는 명목으로 주는 것이 관례처럼 되어 있다. 법으로 정해져 있는 것은 아닌다. 하지만 강제집행까지 가면 시간도 오래 걸리고, 비용도 들기 때문에 적당한 선에서 이사비를 주고 해결하는 것이 더 효율적일 수 있다.

1) 입찰자가 A라는 부동산을 낙찰 받았다.

2) A부동산에 점유자를 만나러 방문한다.

3) 낙찰받은 후 곧바로 A 부동산에 가면 낮 1~2시쯤으로, 대부분이 출근하고 없는 시간대다. 아무도 없으면 연락처를 남기고 돌아온다.

4) 하루나 이틀 후면 점유자에게 연락이 온다. 이때 A부동산에서 만날 약속을 잡는다. 만약 연락이 오지 않으면, 낙찰 일주일 후 법원 경매계에서 문건을 열람해 점유자의 전화번호를 알아낸다.

5) 약속한 날에 음료수 한 박스를 사들고 방문한다. 점유자의 계획(점유 기간 및 이사 날짜), 재계약 여부, 명도 날짜 및 명도비를 조율한다.

6) 만약 함의가 안 되면 법원에 잔금을 납부하고, 인도명령을 신청한다. (만약을 대비해 서류상 조치를 취할 필요가 있다. 이때도 인도명령은 신청하는 것이 좋다)

7) 여전히 점유자와 대화가 잘 안 되면, 어떤 절차를 밟을 것인지에 대해 내용증명을 보낸다.

8) 잔금을 납부하고 인도명령 결정문이 나오기까지 2~3주 정도가 걸린다. 이 기간에 다시 대화를 시도해보고, 그래도 안 될 경우 강제집행을 신청한다.

9) 법원에 강제집행을 신청하고, 예납금을 선불로 낸다.

10) 2~3주 후 법원에서 언제 계고장을 붙일 건지 알려준다.

11) 날짜가 되면 법원에서 계고장을 붙이러 해당 부동산에 간다. 계고장의 내용은 다음과 같다. '낙찰자와 협의할 수 있는 2주의 기간을 줄테니, 강제 집행당하지 않으려면 원만하게 협의할 것'

12) 계고장을 붙이고 기다리면 법원에서 전화가 온다. 강제집행기일에 증인 두 명(본인과 증인의 신분증 필참)과 함께 오라고 알려준다.

13) 보통 계고장을 붙이면 점유자에게 연락이 온다. 이때 마지막 협상을 해보고, 그래도 안 되면 강제집행을 실시한다.

14) 강제집행을 하면 점유자의 짐을 보관할 창고가 필요한데, 이때 법원과 연계된 보관창고로 짐을 옮기게 된다.

15) 보관된 짐은 소유자나 임차인이 찾아가겠다고 먼저 연락하지 않으면 곧바로 경매신청을 한다. 경매신청을 하면 약 3개월 후에 매각이 가능한데, 이 때 경매를 신청한 자가 낙찰을 받아 창고에서 바로 폐기하기도 한다.

이렇게 하지 않으면 짐을 보관하는 비용을 계속 지불해야 하기 때문이다.