부동산 경매 용어 (유치권/세대합가/복등기/차순위 매수 신고)

부동산 경매 용어

유치권 이란?

○ 민법 320조

: 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

1) 견련성(해당 물건에 관한 채권이어야 함)

2) 변제기(변제기에 도달해야 함)

3) 점유(경매기입등기 이전에 직간접적으로 점유해야 함)

4) 유치권배제특약 없음(원상 복구도 해당함)

※ 참고로 유치권이 설정되어 있다면 금융권에 경락대출상품 이용 여부를 파악하고 입찰해야 한다. 금융권에서는 조금의 리스크에도 대출 불가를 할 수 있기 때문이다. 하지만 유치권자와 합의해 '유치권 포기각서'를 받아 금융권에 제출하면 리스크를 소멸 시킬 수 있다.

금융권에서 물건에 대한 담보가치 비율을 산정해 경락대출을 해줄 수도 있으니, 입찰 전에 대출 한도를 파악하는 게 좋다.

세대 합가 란?

- 세대합가란 한 세대를 구성하는 가종 중 일부가 먼저 전입하고 나중에 다른 이가 새롭게 전입할 경우, 처음 전입신고한 일자를 기준으로 대항력 발생이 유지되는 것이다. 다음의 예를 통해 보면,

1) A라는 가족 중 갑이 먼저 전입 한다. 2) 이후 근저당이 설정된다.

3) A의 가족 중 갑의 부인이 전입 한다. 4) 갑이 전출 한다.

5) 갑이 다시 전입 한다.

갑의 대항력은 5번 시기에 발생하는 것이 아니라 1번 첫 전입신고에 유지된다. 이런 배경이 있는 부동산이 경매로 진행될 때 5번 일자로 대항력을 계산해서 선순위보증금이 없는 임차인으로 잘못 권리분석하면 안 된다.

1번으로 세대 합가가 되면서 보증금을 물어줘야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다. 그러므로 권리분석 시에 '전입세대열람'과 '매각물건명세서'를 꼼꼼히 확인해야 한다.

차순위 매수 신고 란?

"차순위 매수 신고 하실 분 계십니까? 없으면 이 사건 종결하도록 하겠습니다"

법원 경매 입찰장에서 흔히 듣는 말이다. 여기서 차순위매수신고는 무엇일까? 최고가 매수 신고인은 물건에 입찰한 사람 중에 가장 높은 금액을 쓴 사람을 말하고(낙찰자), 최고가 매수 신고인의 낙찰 금액과 보증금을 뺀 금액 사이를 쓴 사람 중 신고한 사람을 차순위매수신고인이라고 한다.

예를 들어, 10억짜리(보증금 1억) 물건에 1등이 9억, 2등이 7억 5000만원을 썼다면, 2등은 차순위 매수신고 자격을 얻을 수 있을까? 9억에서 보증금 1억을 빼면 8억이 되는데, 2등은 8억 이하 금액을 섰기 때문에 차순위 매수 신고 자격을 갖지 못한다.

반면 2등이 8억 1000만원을 썼다면 차순위 매수 신고 자격이 주어지고, 신고하면 차순위 매수 신고인이 된다.

- 차순위 매수 신고를 하면 보증금은 최고가 매수 신고인의 잔금 완납 시까지 묶여 있게 되므로, 돈을 굴리는 투자자들에게는 좋지 못한 방법이기도 하다.