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| 환율과 부동산시장 |
환율과 부동산 시장을 이용한 자본 이동
- 외국인 투자자 입장에서는 환율이 높은 상태에서 유지되다가 하락하는 국면에서는 부동산 가격 상승에 따른 시세 차익과 환차익을 동시에 기대할 수 있다. 환율이 높은 상태라는 것은, 한국의 경제 상황이 매우 안 좋다는 의미다.
그러니 부동산 가격이 많이 떨어진 상태가 된다. 이때 부동산을 낮은 가격으로 구매하면 시세 차익을 노릴 수 있다.
동시에 환율이 높은 상태일 때는 달러를 더 많은 원화로 바꿔서 투자할 수 있고, 나중에 환율이 내리면 부동산 시세 차익을 얻어 떠날 때 원화로 더 많은 달러를 바꿀 수 있다.
1. 외국인이 환율 변동과 부동산 투자로 수익을 올리는 과정
- 예를 들어, 미국인 스미스가 원/달러 환율이 1500원일 때, 10만 달러를 한국에 투자했다고 하자. 그는 10만 달러를 1억 5,000만원으로 바꿔서 가격이 2억원에서 1억 5,000만원으로 25% 떨어진 오피스텔을 구입한다.
나중에 환율이 1000원으로 내리고, 부동산 가격은 올라서 (환율이 내리면 부동산 가격이 오르는 경향이 있다) 2억이 되었다면, 그는 원화 2억을 20만 달러로 바꿀 수 있다. 원래 투자금이 10만 달러였으므로, 부동산 시세 차익과 환차익을 동시에 얻어서 20만 달러,
즉 100%에 달하는 수익률을 올린 것이다.
2. 외국인이 한국 부동산에 눈독을 들이면
- 외환위기 직후 외국인 투자자들은 원화 가치가 달러당 850원에서 1500원까지 하락(환율 상승)하고, 부동산 가격이 크게 내린 시기에 부동산을 매입했다. 이 과정에서 달러 유입이 증가되어 환율이 큰 폭으로 하락하는 데 한 몫을 했다.
그리고 1년 만에 부동산 가격이 외환위기 이전 수준으로 회복되자, 외환시장과 부동산 시장 양쪽에 환차익과 시세 차익을 얻어서 평균 4배의 투자 수익을 실현한 것으로 알려져 있다.
- 일반적으로 부동산 가격은 환율이 상승하는 시기에 하락하는 경향이 있으므로, 외국인 입장에서는 대폭적인 부동산 가격 하락기에 높은 환율 수준을 이용하면 높은 투자 수익을 실현할 수 있다.
반면에, 환율이 적정 수준 이하로 지나치게 하락하면, 앞으로 환율이 상승하면서 부동산 가격도 하락할 수 있으므로 외국인들이 미리 이걸 알아채고 부동산을 매도한다. 이에 따라 부동산 시장에도 외국인 투자자의 역할이 커지고 있다.
외국인이 한국 부동산 투자 하는 법
- 외국인 들은 국내 부동산 투자에서 두 가지 측면을 동시에 고려한다.
1) 원화 가치가 낮을수록(환율이 높을수록) 적극적으로 투자를 늘린다. 달러를 더 많은 원화로 바꿔서 많은 부동산을 구입할 수 있는 장점이 있기 때문이다.
2) 국내 부동산 가격이 낮을 때를 이용한다. 국내 부동산 가격이 높을 때는, 환율이 높더라도 투자 비용이 증가할 수 있으므로, 부동산 가격이 낮은 시기에 투자한다.
일반적으로 환율 수준이 높은 시기에는
- 한국 경제가 침체 상황에 있을 가능성이 높다. 부동산 가격 또한 크게 하락한 시점일 가능성이 크다. 환율이 높은 시기와 부동산 가격 또한 크게 하락한 시점일 가능성이 크다. 환율이 높은 시기와 부동산 가격이 낮은 시기가 일치하는 경우가 대부분이다.
그러므로 외국인들이 한국 부동산에 관심을 가지는 시기가 부동산 경기의 바닥이 될 가능성이 높다.
또한, 외국인들은 부동산 투자를 할 때 한국인들과 달리, 수익률을 중시한다. 한국인들은 구입하고자 하는 아파트의 가격을 인근 아파트의 가격과 비교해서 구입 의사를 결정하지만, 외국인들은 아파트 구입을 통해서 얼마나 투자 수익을 올릴 수 있는지를 중요하게 생각한다.
외국인 입장에서는 만약 부동산 가격이 오르지 않더라도, 투자 후에 환율이 20%만 하락하더라도 20%의 수익을 올리는 셈이다. 게다가 일반적으로 환율이 상승하는 시기에는 주택가격도 15%이상 하락하므로, 최소한 35% 이상의 투자 수익을 기대할 수 있다.
부동산 시장 환경도 외국인들에게 유리하게 조성되고 있다
- 세계적인 부동산 시장 거품 붕괴와 함꼐 한국 사람들도 주택에 대한 관념이 점차 소유의 개념에서 거주의 개념으로 바뀌었다. 이에 따라 주택을 구입하기 보다는, 임대주택을 선호하는 현상이 늘어나고 있다.
그러므로 외국인들이 달러 가치가 최고로 상승한 시점(환율이 최고로 상승한 시점)에 한국의 주택을 낮은 가격으로 매입하여, 임대사업을 할 경우에는 기대 이상의 수익을 올릴 수 있다. 또한 한국의 임대료가 미국보다 상대적으로 높은 것도 매력적이라고 할 수 있다.
하지만 외국인 투자자 대부분이 한국 부동산을 거주보다는 투자 목적으로 구입하므로, 환율이 급등할 우려가 있으면 보유하고 있는 부동산을 매도할 수 있다. 환율이 급등할 경우, 투자 수익보다는 환차손이 클 수 있기 때문이다.
외국인은 환율과 부동산 가격의 상관관계를 이용한다
- 한국에 대한 부동산 투자를 늘리거나 줄이는 방법으로 투자 수익을 실현하고 있다. 그러나 외국인 부동산 투자자들로 인해 환율 변동의 폭이 확대되는 문제가 발생할 수 있다.
2008년 외국인들은 한국 부동산을 매도해서 본국으로 송금하면서, 외화 유동성 위기를 심화시키기도 했다.
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