문신 새긴 부동산

꼭 피해야 할 문신 새긴 부동산

- '첫 단추를 잘 끼워야 한다'는 말은 모든 일에 통용되는 말이다. 특히 부동산 투자는 오랫동안 힘들게 모은 돈을 투자금으로 사용하기 때문에 반드시 '잃지 않는 투자'를 해야 한다.

부동산 가격은 평균적으로 수억 원에 달하기 때문에 조금만 손해를 봐도 몇천만 원을 잃기 쉽다. 급한 사정이 생겨, 부동산을 매도해야 할 상황이 생기기도 하는데, 이럴 때 원활하게 매도할 수 있는 부동산이 좋은 부동산이다. 이것을 부동산의 환금성이라고 한다.

부동산 투자자들 사이에서 사용하는 은어 중 '문신을 새긴다'라는 말이 있다. 문신을 새기면 잘 지워지지 않는 것처럼, 한 번 매수하면 잘 팔리지 않는 물건을 '문신 새긴 부동산' 이라고 한다. 그렇다면 이런 문신새긴 부동산에는 어떤 것들이 있을까?

1. 지역 주택 조합

- 지역주택조합은 광고나 현수막을 보면 마치 일반분양처럼 보이지만 이것은 일반분양도, 재개발, 재건축도 아니다. 분양상담사들은 마치 재개발과 비슷하게 얘기하지만, 엄연히 그 둘은 다르다.

지역주택조합은 흔히 '지주택'이라고 불리는데, 주변에서 부동산으로 손해 봤다고 한 상당수가 지주택을 구매한 사람들이다.

재개발, 재거축은 해당 구역의 토지 및 건물의 소유자가 사업 주체가 되서 사업을 진행하기 때문에 조합의 동의율이 잘 나온다. 또 해당 사업지의 사업성이 좋다면 사업이 원활하게 진행된다.

반면에, 지역주택조합은 별도로 조합을 만들고 나서 그때부터 대행사를 통해 토지를 매입하기 시작한다. 지역주택조합이 사업에 착수하려면, 토지 확보가 95% 이상이 되어야 하는데,

일반적으로 90%가 되면 나머지 5%는 일명 '알박기'란 명목으로 토지주들의 무리한 요구가 지속된다. 그렇게 사업은 계속 진행되지 못하고, 기타 부대 비용만 점점 늘어난다. 이런 식으로 10년 이상 아직 착공도 하지 못한 현장이 서울에도 상당히 많다.

지역 주택조합 광고 예시

- 대부분 좋은 입지에서 시세보다 저렴한 분양가라고 홍보하고 있다. 무엇보다 지주택 현장에 투입된 직원들은 계약 성사 시 돌아오는 인센티브가 타 현장보다 크기 때문에 베테랑 직원들이 투입되고는 한다.

겉보기에 그럴싸한 물건과 베테랑 영업사원이 만났으니, 부동산에 익숙하지 않은 사람들은 상담사의 말만 믿고 계약금을 입금한다. 그러나 회사에 계약금을 입금하는 순간 정상적으로 되찾아 오기는 힘들다.

돈을 받으려면 변호사를 선임해서 소송해야 하고, 그 과정 또한 만만치 않다.

2. 기획부동산 토지

- 지역주택조합 못지않게 부동산 사기로 많이 등장하는 것이 '기획부동산 토지'다. 기획부동산 토지는 역세권 인근의 토지를 매우 저렴하게 매입한 후 지분으로 나눈다. 그리고 역 인근의 개발 계획이 마치 해당 토지에 큰 영향을 주는 것처럼 광고해서 비싼 가격으로 매도한다.

하지만 해당 토지는 보전녹지, 개발제한구역 등 위치는 괜찮아 보여도, 실제로는 개발이 어려운 토지가 대부분이다. 이런 토지를 매입하는 순간, 그야말로 지울 수 없는 문신이 새겨지는 것이다.

기획 부동산 토지는 잔금까지 납부한 후에야 상황을 인지하는 경우가 많기 때문에 피해 금액은 지역주택조합보다도 큰 경우가 많다.

3. 분양 상가

- 직장인들에게 은퇴 시점을 물어보면, 본인 월급의 150~200%의 현금흐름이 생겼을 때라고 대답한다. 그만큼 일을 하지 않아도 돈이 나온다는 것은 상당히 매력적인 일이다. 하지만 월세 세팅을 위해 상가를 분양받는다면, 주의해야 할 점이 있다.

상가를 분양하는 대행사는 사람들이 월세에 대한 니즈가 강하는 것을 이용해서 우량 임차인과 사전에 합의해 높은 임대료로 임차를 세팅한 후, 상가를 매도하는 경우가 많다. 그러나 상가 계약 이후,

우량 임차인들은 얼마 지나지 않아 사전에 분양대행사와 협의한 대로 폐업을 하고 떠난다. 임대인은 결국 상가를 공실 또는 매우 저렴한 임대료로 임대한 채 몇 년을 보내다가 결국엔 분양가 보다 20~30% 저렴한 금액으로 매도하는 경우가 많다.

일부 신도시를 살펴보면 전용 15평 1층 상가의 분양가가 10억에 달한다. 아무리 우량 임차인을 맞춘다고 하더라도 월세를 300만원 이상 감당하기는 쉽지 않을 것이다. 최근 인건비 상승, 소비 위축 그리고 인터넷 쇼핑 등으로 인해 상가의 공실률은 계속 증가하고 있는 추세다.

안전하게 상가투자를 하려면 입지가 좋고, 유동인구가 많은 곳에 투자하되 경매, 공매 또는 신탁 공매 등으로 시세보다 저렴하게 매입하는 것이 좋다.