주택 임대차 보호법 질문

주택 임대차 보호법 많이 하는 질문

1. 계약갱신 요구권 행사 시 전세->월세 전환 가능?

- 임차인(세입자)의 동의가 필요하다. 계약 갱신은 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문이다. 세입자 동의로 월세 전환 시 법정 전환율이 적용된다.

※ 10%와 기준금리 +3.5% 중 낮은 비율 적용

예를 들어 전세 5억원 -> 보증금 3억 월세 67만원 또는 보증금 2억 월세 100만원을 넘을 수 없다.

- 가능하다. 이미 4년 이상 거주라도 '계약갱신요구권'으로 2년 더 가능하다. 개정 법률은 최대 4년 보장이 아닌, 1회에 한해 2년 계약 연장을 보장한다.

- 특별한 제한은 없다. 구두(말로), 문자메시지, 이메일 등 모두 가능하다. 단, 분쟁예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법이 안전하다.

- 그렇지 않다. 2년을 채우지 않고도 언제든 해지 통보가 가능하다. 단, 임대인(집주인)이 통지 받은 날부터 3개월 후에 해지 효력이 발생한다.

※ 단, 임차인(세입자)은 계약 해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 함

- 임대차 존속기간은 2년이다. 계약 기간을 1년으로 정했더라도 법적으로 임대차 기간 2년이 보장된다. 이때 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권 1회 행사할 수 있다.

즉, 1년으로 계약하더라도 2년까지 살 수 있다. 2년을 살고 더 살고 싶을 때는 최대 1년 6개월~1년 11개월까지 계약갱신요구권을 1회 행사 할 수 있다.

- 가능하다. 임차인(세입자)이 계약갱신요구권을 행사하지 않고 임대인(집주인)과 '5%초과'에 합의하면 새로운 계약을 체결할 수 있다. 이 때 계약갱신요구권 1회를 나중에 행사할 수 있다.

- 초과분은 효력이 없다. 합의 하에 5%를 초과하는 계약을 체결하더라도 관련 법규 위반으로 임차인(세입자)에게 불리한 것은 효력이 없다. (주택임대차 보호법 제10조) 이미 지급한 경우에는 초과 지급분의 반환 청구가 가능하다. (주택임대차보호법 제10조의 2)