청약 자금계획 세우기

중도금 대출, 이것만 알면 된다

- 아파트 청약의 핵심은 중도금 대출에 있다고 해도 과언이 아니다. 중도금 대출을 정확히 이해해야 잃지 않는 투자, 더 나아가 공격적인 투자가 가능하기 때문이다. 보통 아파트를 건설하기까지 공사 기간은 2년 반~3년 정도 걸리는데,

계약금 10%만 내면 새 아파트를 잔금 전까지 가져갈 수 있다. 이것이 가능한 이유는, 중도금 대출이라는 제도가 있기 때문이다.

중도금 대출 제도란,

- 일반적으로 분양권의 중도금 납입 비율은 60%다. 중도금은 은행에서 대출을 해주고 발생한 이자가 있을 경우, 잔금 시 일괄 정산한다. 은행에서 중도금 대출을 받기 위해서는 보증 기관에서 발급된 보증서가 필요하다.

보증서란, 대출에 문제가 생겼을 경우, 보증 기관에서 은행에 보증을 해주겠다는 약속 서류다. 정부 기관이 공적인 서류를 발급해 주었기 때문에 은행에서도 믿고 대출을 해주는 것이다.

보증서를 발급해 주는 기관은 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)인데, 대부분은 주택도시보증공사를 통해 보증을 받게 된다. 주택도시보증공사의 기준으로, 보증서를 발급받을 수 있는 분양가는 9억원 이하여야 하고, 1인당 보증 한도는 5억이다.

투기지역, 투기과열지구, 조정지역은 세대당 보증 건수가 1건이고, 비조정지역은 2건이다. 그래서 조정지역에 1건의 중도금 대출을 받고 나중에 비조정지역에 중도금 대출 1건을 받는 것은 가능하지만, 순서를 바꿔서 비조정지역에 중도금 대출을 먼저 받은 뒤에,

조정지역에 중도금 대출을 받는 것은 불가능하다. 이런 조건을 고려해서 조정지역 1건, 비조정지역 1건의 순서로 투자하는 것이 가장 이상적이다.

- 중도금 대출은 고가주택이 아닌 분양가 9억 이하인 경우에만 가능하다. 분양가가 9억원을 초과할 때는, 원칙적으로 중도금 대출이 불가능한데, 시행사에서 자체적으로 대출을 알선해 주는 경우도 가끔 있다.

대출 조건은 세금과 더불어 정부에서 수시로 변경하는 정책이기 때문에 대출 전에 변경된 부분은 없는지 반드시 확인해야 한다.

- 투기지역과 투기과열지구에서 무주택자는 40% 중도금 대출이 가능하고, 1주택자는 처분 각서를 작성한 후 40% 중도금 대출이 가능하다. 40%에 대한 회차 선택을 할 수는 있지만, 연속해서 납부해야 한다. (1~4회, 3~6회),

간혹 1,2회차 중도금 대출을 자납(본인 현금 납부)으로 요청하는 곳도 있으니, 사전에 확인해야 한다. 그리고 기존에 보유하고 있던 주택의 처분 조건 각서를 작성하면 분양권이 준공된 시점으로부터 6개월 이내에 기존 1주택을 매각해야 한다. (23년6월 현재는 풀렸음)

- 무주택자의 경우 50% 대출이 가능하고, 1주택자는 처분조건 각서 작성자에 한해 50% 대출이 가능하다. 2주택자도 (23년6월)가능, 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 대출 제약 뿐 아니라 소유권이 전등기 시 전매가 제한되므로 실수요자 위주의 접근이 좋다.

- 주택 수에 상관없이 60% 중도금 대출을 받을 수 있다. 다른 지역에 비해 상대적으로 대출 규제가 적은 편이기 때문에 실수요자 뿐만 아니라 투자자들도 비조정대상지역 물건에 많은 관심을 보인다.

- 주택도시보증공사를 기준으로, 개인당 보증 한도는 5억이다. 그런데 보증 기관에서 보증해 주는 중고금은 100% 비율이 아니라 80%다. 즉시 대출받는 중도금 대출 금액에서 0.8을 곱한 금액이 보증 한도 내에서 본인이 사용한 금액이 되는 것이다.

실제로 사용한 보증 한도를 계산하면, 중도금 대출 60%의 합은 210,600,000원이다. (35,100,000X6), 하지만 5억 이라는 보증 한도 내에서 실제 사용한 금액은 전체의 80%인 168,480,000원(210,600,000원 X80%)이 된다.

분양권 취득 시에는 보증 한도를 잘 기록해뒀다가 인당 보증 한도가 5억을 넘는지 확인해야 한다. 혹시 인당 보증 한도가 5억이 넘어갈 경우, 중도금 실행 전에 대출이 안 될 수 있다.

이럴 때는, 소유권이전등기 후 전매가 가능한 단지라고 하더라도 합법적으로 부부에 한해 1회 공동명의가 가능한데, 부부 공동명의를 하게 되면 법적으로 소유권자가 2명이기 때문에 보증 한도에 여유가 생긴다.

이때 소득 증빙이 가능한 사람이 대출을 받으면 대출이 훨씬 더 수월해진다.

- 중도금 대출을 받기 위해서는 보증서와 함께 개인소득을 증빙할 수 있는 서류를 제출해야 한다.

급여소득자	재직 증명서, 근로소득원천징수영수증, 급여통장
사업 소득자 (사업자등록증)	소득 금액 증명원, 사업소득원천징수영수증, 임대 계약서, 임대료 입금 통장(임대소득자), 부가세 과세표준 증명원
연금 소득자	연금 수급권자 확인서, 연금수령 확인 통장 원본
기타 (무직)	국민건강보험공단: 건강보험자 자격득실 확인서, 최근 3개월 평균 납부 보험료
	국민연금공단: 연금 정산용 가입 내역 확인서, 최근 3개월 평균 납부 보험료
	신용카드 사용 내역: 연말 정산용 확인서(작년&올해)

- 중도금 대출 실행에 있어서 가장 중요한 것은, 보증서 사용 여부다. 보증서를 담보로 은행에서 믿고 대출을 해주기 때문이다. 그래서 소득 금액의 크기는 중요하지 않고, 소액의 카드 사용 내역 등으로도 소득 증빙이 가능하다.

단, 신용불량자는 대출이 어려우니 평소 신용등급 관리에 유의해야 한다.