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| 전대차 전전세 |
전전세 전대차 차이점
전대차
- 전재차란 임차인이 임차물을 제3자에게 임대하는 계약을 말한다. 임대인의 동의가 있는 경우에만 허용되고, 임대인에게 동의를 구하지 않고 임차물을 전대한다면 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있다.
일반적으로 임대차 계약은 임대인과 그 집을 빌려 사용하는 임차인으로 구성되는데, 전대차 계약은 빌려서 사용하는 임차인이 다른 임차인에게 빌려주는 것을 말한다.
전전세
- 전전세란, 전세권 위에 전세권을 설정하는 것을 말한다. 전세를 얻은 임차인이 일부 또는 전부를 월세로 다시 임대하는 경우처럼, 전세권자가 자기 전세권을 목적으로 하는 전세권을 설정하는 것을 말한다.
- 전대차와 전전세는 서로 다른 개념이고 법률적 효력도 많이 다르기 때문에 주의해야 한다. 현행법상 임차인이 임차한 주택을 다시 세를 놓는 것은 정상적인 임대차 계약이다. 만약 임차인이 전세권설정등기를 했으면 전전세, 그렇지 않으면 전대차로 분류된다.
전대차 전전세 차이점과 주의점
- 전대차와 전전세의 가장 큰 차이점은 바로 실소유자(임대인)이 동의를 했는가이다. 전대차일 경우, 만약 실제 부동산 소유자인 임대인 동의가 없었다면 계약은 무효이며, 실제 소유자가 본인의 동의 없이 전대차 계약을 맺은 것을 알게 되면 그 순간부터 계약은 무효가 된다.
이 때 전대인과 전차인의 계약은 그 자체로는 법률적 유효성을 갖고 있지만, 전차인이 사용하던 목적물은 계속해서 사용할 권리가 소멸하게 된다. 그렇기 때문에 실제 소유인과 임대인이 전차인에게 퇴거명령을 할 수 있고,
만약 퇴거 명령을 받았다면 즉시 퇴거를 해야 한다. 보증금 또한 집주인이 아닌 전대인에게 청구해야 한다.
- 즉, 전차인 입장에서는 이런 부분을 정확히 파악해야 한다. 전대차 계약을 할 때 가장 주의해야 할 부분은 집주인 동의를 얻었는지의 여부기 때문에 계약 시에 집주인과 통화해서 확인하는 것이 가장 좋은 방법이다.
전전세 전대차 차이
- 전전세의 경우에는 전대차와 차이가 있다. 기본적으로 집주인의 동의가 필요하지 않은 임차인의 당연한 권리가 바로 전전세다. 그 이유는 전전세가 갖고 있는 권리기반이 바로 등기이기 때문이다. 전전세는 임대인과 임차인간에 합의해서 전세권 등기가 그 바탕이 되는 권리이기 때문이다.
전전세는 이미 임대인과 임차인이 합의를 해서 전세권을 담보로 하는 전세권 등기를 했기 때문에 집주인의 동의가 필요 없이 전전세 계약을 할 수 있다. 단, 전전세 계약을 체결할 때는 원 계약기간과 보증금 수준을 넘는 계약은 할 수 없고,
전전세 세입자의 귀책사유로 인한 부동산 물건의 하자나 이상 등이 발생하면 기존의 임차인이 책임져야 한다는 점도 주의해야 한다.
- 전전세와 전대차 계약에서 가장 중요한 부분은 주택에 문제가 생겼을 경우, 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 권리를 확보해야 하는 것이다. 전전세 계약을 하게 될 경우, 기존 임차인이 등기부등본상 전세권 1순위인지 확인해야 한다.
계약 이후에는 반드시 전전세권 설정등기를 해야 한다. 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못하게 될 경우 주택을 경매로 넘기거나 경매 후 배당받을 권리는 1순위 전세권자에게 있다.
전대차 계약 주의사항
- 전대차 계약일 경우, 전차인은 임차인이 이사 간 이후 14일 이내 전입신고를 마무리해야 한다. 전차인은 기존 임차인에게 보증금과 월세를 지급한 사실만으로는 아무 대항력이 없기 때문이다.
전입신고를 하게 되면 기존 임차인의 대항력이 유지되므로 전차인도 함께 보호받을 수 있다. 주의해야 할 점은, 전전세와 전대차 계약 시 보증금은 기존 전세보증금 액수를 초과할 수 없다는 것이다.
또 기존 전세계약이 종료되면 전전세와 전대차 계약도 종료된다. 만약 전대차 계약을 맺었다면 집주인이 기존 전세 계약이 만료되기 6개월 전에 전차인에게 계약 해지를 통보해야 하니 잊지 말아야 한다.
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