외환/부동산 시장 관계

외환시장과 부동산 시장 상관 관계

- 외환시장과 부동산 시장은 시장금리와 실질소득 및 통화량을 매개변수로 해서 상호 밀접한 상관관계를 가지고 있다. 일반적으로 환율 하락 국면에 부동산 시장은 경상수지 흑자, 외국인 투자자금 유입, 통화량 증가, 시장금리 하락 등으로 큰 폭으로 상승하는 경향이 있다.

반대로, 경상수지 적자가 지속되고, 상장기업의 영업 환경이 악화될 경우, 외국인들이 이탈하면서 환율이 상승하고, 통화량 감소, 시장금리 및 대출금리 상승 현상이 나타난다. 설상가상으로 환율 상승에 따라 물가가 올라, 가계의 실질소득까지 감소하면

부동산 가격은 큰 폭으로 하락하는 경향이 있다.

1. 미국과 일본의 '환율과 부동산 가격' 상관 계수

- 경제 연구소에서 2008년 8월 부동산 거품이 붕괴되고 있는 미국과 1990년대 중반 부동산 거품이 붕괴된 일본의 환율과 부동산 가격의 상관관계를 조사했다. 그 결과, 환율과 부동산 가격의 상관 계수는 환율 상승기(통화 약세)가 하락기(통화 강세)보다

훨씬 높은 것으로 나타났다. 미국은 1998년 달러 강세 국면에서 부동산 가격이 상승하지 않았다. 하지만 2007년 초 부동산 시장에 거품 논쟁이 있을 무렵, 달러 약세 국면에서는 부동산 가격이 큰 폭으로 하락했다.

1990년대 중반 일본도 부동산 가격이 20% 이상 하락하자, 큰 폭의 경상수지 흑자에도 불구하고 엔화 가치가 3년에 걸쳐 급락했다.

2. 특히 한국은 '환율과 부동산 가격'의 상관 계수가 높다

- 한국은 환율과 부동산 가격의 상관 계수가 미국이나 일본보다 훨씬 높을 수 있다. 원화는 달러나 유로 같은 기축통화가 아니므로, 환율 변동 요인에 더 쉽게 노출되기 때문이다.. 특히 한국처럼 소득 대비 아파트 가격이 지나치게 높고, 실질소득 대비 가계 부채 비율이 높은

국가에서는 환율과 부동산 가격의 상관 계수가 매우 높을 수 있다. 소득 대비 가계 부채가 많은 상황에서 경상수지가 악화될 경우, 환율이 상승하거나 부동산 가격이 하락하면 외환시장과 부동산 시장 모두 심각한 타격을 받을 수 있다.

즉, '환율 상승 -> 시장금리 및 물가 상승에 따른 실질소득 감소 -> 부동산 가격 하락 -> 가계 파산 및 건설회사 부도 -> 추가적인 환율 상승'으로 이어질 수 있다.

반대로, 여러 요인에 의해 부동산 가격이 하락하면 '부동산 가격 큰 폭 하락 -> 금융 회사 연체율 증가 및 건설회사 부도 -> 주가 하락 -> 시장금리 및 환율 상승 -> 추가적인 환율 상승 및 부동산 가격 하락'으로 발전할 가능성이 높다.

게다가 외환 보유고 논쟁으로 외환시장이 불안하고, 부동산 가격 거품 논쟁이 클수록, 외환시장과 부동산 시장의 상관 계수는 커질 수 밖에 없다.

관련 글: 해외 부동산 투자할 때 |환율 변동

관련 글: 환율 변동시기 부동산 투자 방법

관련 글: 부동산 가격과 환율의 상관 관계