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| 투자 전략 세금 공부 |
세금 공부는 필수다
- 분양권을 포함한 부동산은 잘 사는 것보다 더 중요한 것이 잘 파는 것이다. 그런데 분양권을 잘 팔기 위해서 꼭 알아두어야 할것이 바로 세금이다. 세금이라고 하면 어렵게 생각하는 사람들이 많지만 부동산 거래를 한다면 세금은 피할 수 없는 존재다.
막상 알고 나면 생각보다 어렵지 않기 때문에 미리 겁먹을 필요는 없다.
만약 부동산을 매도할 때 3억의 차익이 발생했는데, 세금을 고려하지 않았다가 뒤늦게 세금으로 2억을 내야 한다면 어떻겠는가? 예상한 수익과 자금 계획이 무너지는 것은 물론이고, 마음마저 몹시 허달할 것이다.
더구나 최근에는 정부에서 대출과 세금에 대한 정책을 자주 변경하기 때문에 이에 대한 기본 지식을 쌓아두어야 투자 계획도 잘 세울 수 있다.
세금은 계약서를 쓰는 순간부터 영향을 준다
- 세금은 계약서를 쓰는 순간부터 상당 부분 영향을 미치기 때문에 부동산을 매수할 때 세금을 아는 것과 모르는 것은 매우 큰 차이가 있다. 세금을 알아야 수익이 결정되고, 그래야 효과적인 투자 전략도 세울 수 있다.
분양권을 포함한 모든 부동산은 세금을 피할 수 없으므로 어렵더라도 하나씩 공부해서 나만의 투자 포트폴리오를 만드는 동시에, 이상적인 수익을 거둘 수 있어야 한다.
세금을 많이 내면 아깝다는 생각이 들 수도 있지만, 사실 세금을 낸다는 것은 수익이 발생했다는 의미이기 때문에 행복한 일이라고 생각하면 좋다. 투자 수익이 없어 세금을 내지 않는 것보다 훨씬 좋은 일 아닌가.
분양권은 주택 수에 포함될까?
- 분양권이 주택 수에 포함되는지를 알 필요가 있다. 주택 수에 따라 세금이 달라지기 때문이다. 다음은 청약, 대출, 세금 항목별로 분양권과 입주권, 오피스텔이 주택 수에 포함되는지를 나타낸다.
현재 주택의 분양권은 청약, 대출, 세금에 있어 모두 주택수에 포함된다. 오피스텔 분양권은 입주 시점에 어떤 용도로 사용할지에 따라 달라지기 때문에 청약과 세금에서는 주택수에 포함되지 않는다.
최근 부동산 정책 변화가 빈번한 만큼, 계약을 하기 전, 해당 일자의 기준을 반드시 확인하고 세금 여부를 확인해야 한다. 계약한 이후에는 되돌리기 어렵다는 것을 명심해야 한다.
분양권 세금의 핵심, 취득세/양도세
- 그동안 분양권은 취득세, 재산세, 종부세가 발생하지 않았다. 주택과 같은 소유권이 아니라 권리로 보았기 때문이다. 하지만 이로 인해 투자 수요가 많아지면서 정부는 분양권 세금 정책을 한층 강화했고, 분양권에도 취득세를 부과하게 되었다.
그래서 현재 분양권과 관련해 알아두어야 할 세금은 크게 취득세와 양도세가 있다.
- 취득세란, 주택을 살 때 내야 하는 세금이다. 예전에는 취등록세라고 불렀지만 법이 개정되면서 취득세로 명칭이 바뀌었다.
주택 취득세
- 현재 주택을 취득할 경우, 발생하는 취득세는 개인으로 조정지역에 있는 주택을 매수할 때 1주택일 경우에는 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세가 부과되고, 2주택에서 부터는 8%의 취득세가 부과된다.
그리고 법인으로 매수할 경우에는, 주택 수에 상관없이 12%를 납부해야 된다. (공시지가 1억 이하의 취득세는 일반세율),
예를 들어, A씨가 법인으로 5억원에 주택을 사게 되면 예전에는 1.1%인 550만원을 내야 했지만 지금은 12%인 약 6,000만원을 취득세로 납부해야 한다.
즉, 예전과는 달리 취득세율이 상당히 증가해서 취득하는 순간부터 수익률에 큰 영향을 주게 되는 것이다. 게다가 2020년 8월 12일 이후 취득하는 분양권은 주택 취득세 중과에 영향을 받는다.
예를 들어, 조정지역에 1주택이 있는데 2021년 3월에 조정지역의 분양권을 취득할 경우, 입주 시점에 내야 할 취득세는 8%가 된다. 분양권을 등기 전에 매도할 경우에는 취득세를 내지 않아도 되니,
취득세가 부담된다면 그 전에 매도하는 것이 좋지만 등기 후에 취득세를 내더라도 시세보다 저렴하다고 생각이 들면 매도 시기를 조금 늦출 수도 있다.
옵션가에 따른 취득세율도 고려해야 한다
- 아파트 청약 시 옵션을 신청하게 되면 옵션가를 포함해서 취득세율이 적용되므로, 이것을 사전에 계산해 보는 것이 좋다. 고가주택처럼 주택에 적용되는 세율이 크면, 옵션으로 인해 발생하는 세금도 그만큼 커지기 때문에 소홀히 해서는 안 된다.
예를 들어 시스템 에어컨의 옵션금액이 600만원 이고, 비조정지역에 있는 A 분양권의 취득세율은 1.1%, 조정지역에 있는 B 분양권의 취득세율은 8.8%라고 가정해 보자.
분양가가 똑같이 5억이라고 가정했을 때, 1.1% 취득세율일 때와 8.8% 취득세율일 때의 취득세 차이는 3,850만원 정도 발생한다. A 분양권은 취득세를 납부할 때 시스템 에어컨 비용 600만원 이외에 1.1%가 추가된 금액인 66,000원을 추가로 납부하게 되고,
B 분양권의 경우에는 600만원에 8.8%가 추가된 금액인 528,000원을 납부하게 된다. 이렇게 옵션가는 같지만, 두 주택간에 462,000원이나 차이가 발생하는 것이다.
예시로 보았을 때는 금액이 작아 보일 수 있지만 주택 취득세율이 최대 12%까지 올라갔고, 옵션 신청 금액이 커질수록 부담해야 하는 금액도 커지니 곡 청약 신청전에 고려해야 한다.
최근에는 입주 시점에 공동구매로 시세보다 저렴하게 사기도 하니, 이런 부분을 이용하는 것이 더 합리적일 수도 있다.
꼭 알아야 하는 분양권 양도세
- 양도세란 말 그대로 보유 중인 주택, 토지, 건물 등 부동산을 양도할 대 생기는 이익에 부과되는 세금이다. 누적된 시세 차익에 대한 과세이기 때문에 억대의 세금을 내야 하는 경우도 있다. 그래서 다른 세금보다 더 중요하고 많은 공부를 요하는 부분이다.
주택이나 분양권에서 동일하게 적용되며, 과세 표준과 누진공제란, 양도소득세를 빠르게 계산하기 위해 사용되는 값이다.
예를 들어, 양도차익이 5천만원이고, 기본공제 250만원을 사용할 수 있으며, 기본세율 구간이라고 했을 때, 양도소득세를 계산해 보면 다음과 같다. (장기보유특별공제 생략)
1) 과세표준 = 양도차익(5,000만원) - 기본공제(250만원) = 4,750만원
2) 양도소득세 = 과세표준(4,750만원) X 세율(24%) - 누진공제(522만원) = 618만원
위와 같이 계산된다. 자동으로 계산되는 프로그램도 있지만, 한 번 정도는 손으로 적어보면서 흐름을 이해해보는 것이 좋다.
주택의 양도세
- 2021년 1월에서 5월 말까지는 1년 미만 보유 시 50%, 1~2년 보유 시 40%, 2년 이상 보유시 기본세율이었다. 2021년 6월 1일부터는 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 보유 시 60%, 2년 이상 보유 시 기본 세율이 된다.
단기 차익을 노린 투기 수요를 막기 위해 2021년부터 전체적으로 세율이 크게 증가했다.
분양권 양도세
- 2021년 1월에서 5월 말까지 조정지역은, 보유 기간에 상관없이 모두 50%의 단일세율이 적용되고, 비조정지역은 1년 미만 보유 시 50%, 1~2년 보유 시 40%, 2년 이상 보유 시 기본세율이다.
그리고 2021년 6월 1일부터는 지역 구분 없이 1년 미만은 70%, 1년 이후는 60% 세율이다. 주택처럼 분양권도 투기 수요를 막기 위해 세율을 끌어올렸다.
예를 들어, A 씨가 6개월 전부터 갖고 있던 조정지역 내의 분양권을 21년 5월 28일에 5천만원에 양도한다고 해보자. 그렇게 되면 국세와 지방소득세를 포함해서 총 55%의 세금을 내야 한다.
그런데 5월 28일에 양도하지 못하고 며칠 뒤인 21년 6우러 3일에 이 분양권을 양도한다면 국세와 지방소득세를 포함해서 77%의 세금을 내야 하는 것이다. 이렇게 단 며칠 차이로 1,100만원의 차이가 발생한다.
그리고 한 가지 꼭 기억해야 할 것은 2021년 1월 이후에 취득한 분양권은 주택의 양도세 중과에 영향을 준다는 것이다. 1세대 1주택 비과세 판정 시에, 그리고 다주택자가 조정대상지역 내에 이쓴ㄴ 주택을 양도할 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권이 포함된다.
※ 단, 분양권 취득으로 일시적 1세대 2주택 비과세 특례도 있다
예를 들어 조정지역에 A주택이 1채 있고, 21년 3월에 B 분양권을 취득했다고 하자. 그 이후에 A주택을 매도하게 되면 B분양권도 주택 수에 포함되어 10% 중과세가 적용되고, 2021년 6월 1일 이후부터는 중과세 비율이 20%로 올라간다.
그렇기 때문에 취득하는 시점부터 매도하는 시점까지 발생할 수 있는 모든 세금을 반드시 고려해야 한다. 참고로, 2021년 6월 1일부터는 지역에 상관없이 분양권의 기본세율이 없어지고, 단일세율만 적용된다.
양도세 계산
- 양도세 계산은 부동산이나 주변에서도 계산을 도와줄 수 있지만, 큰 금액이 오가는 거래인 만큼 스스로 계산할 수 있는 능력을 키워두는 것이 좋다. 계산이 너무 복잡하게 느껴진다면, 홈택스 사이트에서도 모의계산을 해볼 수 있다.
세금은 계약과 동시에 어느 정도 결정되기 때문에 발생하는 세금을 미리 계산해서 수익을 예상해야 한다.
기본공제 효율적으로 활용하기
- 기본공제란 인적공제와 같은 표현으로 사용되는데, 세금을 계산할 때 일정 금액을 공제해 주는 것을 말한다. 1년에 1인당 250만원의 인적공제 비용이 있다. 이 금액은 양도세 계산 시 필요경비로 적용되기 때문에 양도 차익이 큰 물건에 적용하는 것이 좋다.
만약 양도 차익이 발생하는 물건이 여러 개 있다면, 먼저 잔금을 치른 물건에 적용된다.
예를 들어, A라는 주택의 양도세율은 6%이고, B라는 분양권의 양도세율은 50%라면, 기본공제는 B분양권에 적용하는 것이 더 효율적이다. A는 15만원, B는 125만원의 절감 효과가 있기 때문이다.
기본공제를 사용하기 위해 매도 시점을 강제로 조정하기에는 무리가 있지만, 조정이 가능하다면 세율이 높은 물건에 사용하는 것이좋다.
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